Vendita del maso chiuso e prelazione

La signora T., contadina, vive con la sua famiglia in una fattoria di montagna a 1.300 metri s.l.m. Alcuni campi e prati confinano direttamente con i terreni della fattoria vicina. Entrambi sono masi chiusi. Il vicino fino ad ora coltivava di persona i propri terreni. Due settimane fa ha venduto l'intero maso ad una famiglia del vicino paese, senza di ciò informare la signora T., la quale, se richiesta, sarebbe stata interessata anch’essa all’acquisto. La stessa ora si interroga circa l’esistenza di un eventuale diritto di prelazione?

Avv. Andreas Leiter: La legge sui masi chiusi definisce un maso chiuso come un'unità composta da edifici destinati ad uso abitativo ed agricolo, nonché da terreni destinati all'agricoltura. Preservare questa unità è scopo principale del legislatore sui masi chiusi- dopo tutto, si tratta essenzialmente di assicurare il sostentamento ad una famiglia.

La frammentazione di campi, boschi e cascine deve essere evitata. Il diritto di prelazione agricola va anche oltre. Il suo scopo è quello di incoraggiare l’aggregazione di terreni agricoli in caso di vendita, così da facilitare una coltivazione congiunta e più efficiente. Pertanto, il diritto di prelazione è riconosciuto, per esempio, ai membri della famiglia contadina, all’affittuario o al vicino contadino.

Il diritto di prelazione è regolato dettagliatamente, rappresentando una restrizione alla libera circolazione di terreni. In questo modo, il legislatore vuole evitare possibili speculazioni non nell’interesse all'agricoltura.

Alcuni dettagli a titolo d'esempio: il membro della famiglia contadina esclude gli altri aventi diritto. All'affittuario di un maso chiuso spetta il diritto al diritto di prelazione anche se ha in affitto solo una parte del maso. Se più affittuari soddisfano i requisiti per il diritto di prelazione su un terreno, la legge sui masi chiusi detta i criteri per stabilire a quale degli affittuari spetterà la preferenza. In assenza di affittuario, un diritto di prelazione può eventualmente spettare al vicino confinante.

La questione è complessa, ragione per cui un possibile diritto di prelazione deve essere esaminato e valutato caso per caso.

La signora T. non è imparentata con il vicino, né ha in affitto terreni dello stesso. E – cosa importante - il vicino ha venduto l'intero maso chiuso. Secondo l'art. 10 comma 5 della legge sui masi chiusi, "in caso di vendita di un maso chiuso, i proprietari confinanti, anche se in possesso dei requisiti secondo la legge del 14 agosto 1971, n. 817, nella versione attuale, non hanno diritto di prelazione."

Il Testamento dattiloscritto è ammissibile?

Due settimane fa è morto mio padre. Ieri, mia zia, sua sorella, è venuta da me e mi ha mostrato un testamento dattiloscritto di mio padre, chiaramente firmato da lui, che la designa come unica erede. Mia madre, i miei tre fratelli ed io siamo completamente sconvolti. È ammissibile?

Avv. Andreas Leiter: In linea di principio, ognuno è libero di disporre di tutti i suoi beni per il tempo successivo alla sua morte e di determinare liberamente i suoi eredi. A tal fine, è necessario che abbia redatto un testamento valido.

L'ordinamento giuridico prevede tre diversi tipi di testamento: Il testamento pubblico, che è un documento redatto da un notaio e solitamente depositato presso di lui, il testamento olografo, cioè un documento redatto da una persona di pugno proprio, che viene conservato in privato o affidato per la custodia a terzi - una persona di fiducia, un avvocato, ecc. -, ed il testamento segreto, cioè un documento redatto dal testatore che viene consegnato in forma sigillata ad un notaio, che redige un corrispondente verbale di ricevimento. Se esistono diversi testamenti, è decisivo il contenuto di quello cronologicamente più recente.

La nomina dell'erede o degli eredi rappresenta il contenuto tipico di un testamento e comporta la successione del beneficiario o dei beneficiari nelle posizioni giuridiche attive e passive del defunto (quindi anche nei debiti). L'erede può anche essere una persona estranea alla famiglia del defunto, la quale in virtù del testamento ciò non di meno succede al testatore.

Tuttavia, esistono alcune categorie di persone particolarmente protette in tal senso dall’ordinamento giuridico. Si tratta dei cosiddetti legittimari che, se il testatore dispone a loro svantaggio, possono reclamare in Tribunale almeno una parte dei beni ereditari, la cosiddetta porzione legittima.

Una "diseredazione" di questi cosiddetti eredi obbligatori o legittimari (si tratta dei genitori e degli ulteriori antenati, dei figli e discendenti e del coniuge) non è possibile senza un loro consenso.

Nel caso di specie, tuttavia, non è necessario far valere giudizialmente questo diritto dei legittimari. Il testamento presentato dalla zia, anche se firmato dal testatore, non può essere considerato valido. Affinché un testamento olografo sia valido, è infatti necessario non solo che sia datato e firmato dal testatore personalmente, ma soprattutto che l'intero contenuto sia scritto di pugno proprio, ossia dalla mano del testatore. Non è invece ammissibile che anche solo parte delle disposizioni siano dattiloscritte o stampate e semplicemente firmate.

In assenza di un testamento valido, si assisterà alla successione legittima. Si tratta di disposizioni legali che definiscono la successione in assenza di un testamento. Di conseguenza, i beni del defunto, loro padre, saranno divisi tra la madre (1/3) ed i quattro figli (2/3).

Scrivere un testamento valido - Erede e legatario

La settimana scorsa sono stato ricoverato in ospedale del tutto inaspettatamente. Secondo i medici la situazione è grave. Ora voglio fare testamento il più presto possibile. Cosa devo considerare?

Affinché un testamento sia valido, alcuni pochi requisiti devono essere chiaramente soddisfatti. La persona che fa il testamento al momento della stesura deve essere maggiorenne e capace di agire.

Il testamento olografo deve essere integralmente scritto, datato e firmato dall'autore. Se manca la data, se la firma non è chiaramente attribuibile all'autore o se anche solo parti del testamento non sono scritte di pugno proprio o mostrano la grafia di una terza persona, il testamento non è valido. Questo testamento semplificato ha la stessa valenza di altre forme di testamento, come il testamento pubblico, redatto da un notaio.

Un testamento orale, invece, come quando il testatore promette ad un figlio un terreno ancora sul letto di morte, non esiste.

Un testamento non è definitivo: con ogni testamento successivo, l'autore può revocare in tutto o in parte il testamento precedentemente redatto.

Quando una persona è nominata ad erede, succede al defunto in tutte le posizioni attive e passive del suo patrimonio. Ciò significa che l'erede riceve una parte o tutte le quote del patrimonio, ma si assume anche tutti o parte dei debiti.

Il testatore può nominare un erede, ma può anche solo demandare ad una persona uno o più oggetti specifici. Ciò è noto come legato. Un esempio: "Mio cugino Walter riceverà la mia collezione di monete antiche".

In linea di principio, un testamento contiene disposizioni relative al patrimonio del testatore. Tuttavia, può contenere anche altre disposizioni, come il riconoscimento di un figlio nato fuori dal matrimonio.

Un testamento dovrebbe essere l'espressione della volontà del testatore. Un professionista può aiutare nella redazione di un testamento, così da mettere su carta ciò che uno vuole in una forma legalmente impeccabile e, così, ottenere il risultato effettivamente desiderato.

I diritti del coniuge e dei discendenti diretti non possono essere semplicemente posti nel nulla tramite testamento. Se tali soggetti non dovessero essere presi in considerazione nel testamento (ed a proposito non sussistono ragioni), il testamento rimane sì valido, ma i soggetti pretermessi potranno fare valere il loro diritto alla porzione legittima.

Non esiste alcuna regola sulla conservazione di un testamento. Raccomando, tuttavia, di farlo conservare da una persona di fiducia, onde evitare che ad un certo punto diventi irrintracciabile, falsificato o distrutto. Una semplice copia può essere tenuta a casa.

Amministratore di sostegno - aiuto per i familiari

L'anziano padre improvvisamente inizia a prelevare grandi somme di denaro dal conto e, presumibilmente, a regalarle, oppure si dimentica la spesa appena fatta in negozio. Quando eventi come questi improvvisamente si accumulano, i parenti spesso cercano aiuto: l’amministrazione di sostegno. Di cosa si tratta?

Avv. Andreas Leiter: L’amministrazione di sostegno assiste una persona che non è più in grado di compiere gli affari quotidiani e di tutelare in maniera adeguata i propri interessi. Per esempio, se la persona interessata non è più in grado di compiere le proprie transazioni finanziarie con la cura necessaria. La limitazione della capacità di agire può derivare da una limitazione fisica o mentale o semplicemente essere causata dalla vecchiaia. Di norma, si tratta di limitazioni permanenti senza prospettive di miglioramento, come nel caso di demenza senile. Ma l’amministrazione di sostegno può intervenire anche quando il bisogno è temporaneo, come nel caso di alcolismo, tossicodipendenza o di malattie mentali acute.

Il compito principale dell’amministratore di sostegno è quello di sostenere la persona interessata. La sua capacità di agire può essere limitata solo nella misura strettamente necessaria alla protezione dei suoi interessi. Pertanto. sarà il giudice tutelare a fissare le linee guida su come questi interessi dovranno essere salvaguardati.

Questa è la differenza essenziale con l’interdizione legale, dove i diritti personali della persona interessata subiscono limitazioni molto più profonde e permanenti.

L’amministratore di sostegno è nominato da un giudice tutelare per decreto. Di regola, questo accade su richiesta di una persona vicina all'interessato. Il decreto del giudice determina le azioni e le attività in cui l’amministratore di sostegno assiste il beneficiario.

Amministratore di sostegno può essere un membro della famiglia o anche una persona esterna.

Spesso i parenti si accordano preventivamente su chi tra di loro assumerà tale ruolo. La proposta dei parenti sarà quindi esaminata dal giudice tutelare, fermo restando che l'interesse del beneficiario è l'unico criterio di scelta. Se il beneficiario non ha parenti, se questi non dispongono dei requisiti necessari o se ci sono conflitti all'interno della famiglia, il giudice tutelare può nominare una persona esterna ad amministratore di sostegno. Di norma, si tratta di soggetti parte di un apposito ente o di un avvocato. Quest’ultimo è spesso nominato quando devono essere risolte questioni legali più complesse, quando già pendono procedimenti giudiziari, o quando è necessario valutare se a tutela degli interessi del beneficiario un procedimento dovrà essere avviato.

In genere si consiglia informarsi il prima possibile se e quando in famiglia si devono affrontare sfide di questo tipo.

Separazione, mantenimento, potestà genitoriale: in un'intervista l'avvocato Andreas Leiter spiega gli aspetti più importanti del diritto di famiglia.

Cosa si intende per diritto di famiglia?

Andreas Leiter: Il diritto di famiglia comprende le questioni relative al matrimonio, alla convivenza civile, alla famiglia ed alla parentela. Spesso si tratterà in particolare della fase patologica del rapporto, ossia divorzio, separazione ed il diritto ad un assegno di mantenimento a favore del coniuge o dei figli. Inoltre, vengono regolate anche le numerose e varie questioni riguardanti i figli discendenti da una relazione sentimentale: la loro custodia, e ciò indipendentemente dal fatto che i genitori siano o meno sposati, i diritti di visita, le questioni riguardanti il mantenimento, le questioni relative alle relazioni quotidiane, alle decisioni della vita quotidiana, nonché alle decisioni di particolare importanza per il futuro sviluppo del bambino (scelta della scuola, etc.).

Come si è sviluppato il diritto di famiglia nel corso dei decenni?

Per molto tempo il sistema risultava di forte matrice patriarcale. Solamente nel 1970 la separazione ed il divorzio sono stati introdotti nell’Ordinamento, fino ad allora fortemente condizionato dalla tradizione cattolica del paese. Tuttavia, anche dopo la separazione una coppia doveva attendere per altri due anni prima del possibile divorzio - la separazione era infatti considerata come uno stato meramente temporaneo soggetto a revoca. Così facendo, lo Stato intendeva attribuire particolare rilevanza al matrimonio, il che, tuttavia, nella pratica di tutti i giorni non si è dimostrato possibile. Così, ai giorni di oggi divorziare è divenuto più facile e veloce. Gli interessati non hanno tuttavia bisogno di assistenza legale solamente per questioni relative al divorzio. Risulta infatti molto diffusa l’esistenza di mere coppie di fatto, le quali nel corso degli anni accumulano un patrimonio comune. Se una tale relazione fallisce, si pongono una serie di questioni, per la cui soluzione pare indicato rivolgersi ad un professionista.

Domande possono sorgere anche prima della separazione - quando una coppia decide di comprare casa o di sposarsi. 

Anche in questo caso pare necessaria un’adeguata consulenza, in modo che, in caso di una futura separazione, possibili difficoltà possano essere evitate già da principio. Per fare un esempio molto frequente nella vita quotidiana: uno dei partner riceve in regalo dai propri genitori un’ingente somma di denaro con la quale contribuisce all'acquisto dell'appartamento comune. Altre domande classiche tra coppie riguardano la comunione legale o la separazione dei beni, e tutto ciò che vi risulta collegato. 

Non solo il divorzio è diventato più facile, ma anche la protezione dei minori risulta normativamente rafforzata.

Sì, in caso di separazione, divorzio o fine di una coppia di fatto, gli interessi dei figli vengono considerati preminenti rispetto a quelli dei genitori. La casa famiglia viene di solito assegnata a colui tra i genitori, presso il quale i bambini si trovano in maniera predominante. L'obiettivo è quello di esporre il minore, in una situazione di per sé già altamente stressante, a meno cambiamenti possibili.

Come viene determinato il contributo mensile per i bambini?

Non come somma forfettaria, ma adattata alle esigenze dei bambini ed alle possibilità dei genitori. Ciò significa che entrambi i genitori dovranno fornire un contributo "equo", e non solo in termini finanziari. Entrambi i genitori hanno il diritto, ma anche il dovere, di occuparsi regolarmente dei bambini, indipendentemente da dove essi vivono.

Quale approccio consiglia in caso di controversie?

In linea di principio, il nostro studio legale si impegna a ricercare una soluzione pacifica e consensuale. Per raggiungere tale obiettivo, prima di tutto valutiamo con i nostri clienti le possibili soluzioni in punto bambini, mantenimento, abitazione e divisione della proprietà comune. Successivamente cerchiamo la discussione con l'altra parte, cercando di negoziare una soluzione in base alla situazione giuridica vigente. Se questi negoziati conducono ad una soluzione bonaria, la stessa viene sottoposta al vaglio del Tribunale, il quale, soprattutto in caso dell’esistenza di figli minori, procede alla ratifica. Certamente in tale fase “preliminare” ogni parte dovrà scendere a compromessi, ma per esperienza posso confermare che nella maggior parte dei casi si tratta di soluzioni preferibili rispetto a quelle imposte dal Tribunale in seguito allo svolgimento di un processo.

Una soluzione amichevole però non sarà sempre possibile?

No, a volte ciò non è, a causa di varie circostanze, semplicemente possibile. In tal caso si tratta di tutelare al meglio i diritti del cliente nel processo, convincendo il giudice della ragionevolezza e fondatezza della propria posizione. A tal fine esaminiamo preliminarmente nel dettaglio la situazione, così da potere determinare fin da principio le richieste nei confronti della controparte. Tale attività include la ricostruzione della situazione patrimoniale e reddituale di ogni parte, così da potere validamente sostenere in Tribunale il diritto del coniuge ad un adeguato assegno di mantenimento. Si tratterà quindi anche di evidenziare la "cattiva condotta" dell’altro coniuge, considerato che una separazione o un divorzio può essere dal Tribunale anche addebitato ad una delle parti.

 Avete bisogno di ulteriori informazioni in merito alla tematica sopra trattata? O avete un problema simile? Concordate un colloquio informativo tramite info@avv-leiter.it o +39 (0) 474 555356.

1° Forum per la Sicurezza Alpina sul Plan de Corones - LUMEN

La sicurezza sulle piste è una delle questioni centrali con la quale i comprensori sciistici devono affrontarsi. Ciò nonostante incidenti continuano ad avverarsi, con conseguente responsabilità anche dei gestori delle piste. L'avvocato Andreas Leiter conosce questi casi dalla pratica quotidiana delle aule dei Tribunali e, di conseguenza, anche le principali problematiche riguardanti i gestori delle piste.

In collaborazione con lo Skirama Plan de Corones, Leiter ha quindi ideato il 1° Forum per la sicurezza alpina sul Plan de Corones (FAS) - un incontro tra gestori di piste, in modo da acquisire e favorire lo scambio di informazioni ed esperienze.

Cosa prevede la normativa attuale? Come vengono interpretate le disposizioni? E cosa possono fare i gestori delle piste per ridurre al minimo una propria responsabilità civile e penale?

Gli esperti presenti in occasione della manifestazione, che si svolgerà il 21 dicembre presso il nuovo museo della fotografia LUMEN sul Plan de Corones (tra cui il pubblico ministero Igor Secco e Marwin Gschöpf, perito in campo sciistico), forniranno risposte a tali quesiti e presenteranno casi dalla pratica. Il tutto secondo il motto: non ripetere gli errori altrui.

Il tema della sicurezza sulle piste sta diventando sempre più complesso: si contano più utenti ed il campo di attività dei gestori risulta in continua espansione. Ciò solleva nuovi interrogativi e richiede una nuova valutazione dei rischi. I gestori delle piste, tramite continue innovazioni, risultano ideatori del futuro dello sport sugli sci. "La valutazione dei relativi rischi in ciò è troppo spesso trascurata", afferma Andreas Leiter. È proprio per questo motivo che esso intende promuovere gli scambi tra i vari operatori e sensibilizzare l'opinione pubblica sulle misure volte a ridurre le situazioni di pericolo. Inoltre, quale sciatore appassionato, si appella anche alla responsabilità personale degli sciatori. "Forse sarà possibile sviluppare, in collaborazione con tutti gli operatori, una piattaforma di comunicazione in grado di mostrare meglio agli sciatori i rischi del loro sport.”

Clickando trova il Programma del 1. Forum sulla Sicurezza Alpina nel Lumen sul Plan de Corones.

Se Le ha interessato il contributo di cui sopra, Le propongo di leggere anche il posto sul risarcimento danni in caso di incidente sciistico ovvero un il post che riassume il risultato del Convegno dei dei periti in materia di sci alpiniscito e snowboard.

Avete bisogno di ulteriori informazioni in merito alla tematica sopra trattata? O avete un problema simile? Concordate un colloquio informativo tramite info@avv-leiter.it o +39 (0) 474 555356.

Protocollo: dott. Verena Duregger

Compravendita di terreni agricoli:

Quali sono eventuali diritti di prelazione da rispettare?

Alcuni giorni fa un agricoltore di Rasun Anterselva si è rivolto a Christa Z., essendo interessato a venderle un terreno agricolo. L’imprenditrice si mostra fin da subito interessata all’acquisto della particella boschiva offertale. Tuttavia, dal racconto di conoscenti la stessa è venuta a conoscenza della necessità di rispettare eventuali diritti di prelazione agraria, ragione per cui si rivolge al proprio avvocato.

Avvocato Dott. Andreas Leiter: Se taluno acquista un terreno, è sempre consigliabile sincerarsi preventivamente dell’esistenza di eventuali diritti di prelazione. Se infatti in generale non vi è alcun motivo ostativo alla vendita di un terreno agricolo, in tali casi può tuttavia sussistere un diritto di prelazione a favore di alcune persone. In caso di proprietà agricola ciò riguarda in particolare un eventuale affittuario – e ognuno dei proprietari agricoltori adiacenti. All’affittuario è comunque concessa la precedenza rispetto al proprietario adiacente.

Il rapporto di affitto deve essere provato, per esempio tramite l’esibizione del contratto scritto. È opportuno che tale contratto non sia stato stipulato solo poco tempo fa, atteso che altrimenti il proprietario adiacente potrebbe sospettare un tentativo di elusione del proprio diritto.

In caso di persone aventi diritto, il venditore è tenuto a comunicare loro la sua intenzione di vendere. Caso contrario gli stessi potrebbero, entro il termine previsto dalla legge, fare valere il loro diritto di riacquisto e quindi "riacquistare" il terreno.

Non ogni vicino confinante è però di per sé titolare di un diritto di prelazione. Il diritto di prelazione sussiste solo se il vicino è egli stesso agricoltore, indipendentemente dal fatto se tale attività sia esercitata a tempo pieno o quale attività secondaria, e coltiva direttamente il terreno in questione. E ciò anche se i campi vengono dallo stesso coltivati esclusivamente a vantaggio proprio, ossia per un utilizzo meramente personale dei frutti del proprio lavoro. Il diritto di prelazione può tuttavia essere escluso, se i terreni coinvolti non hanno (più) una destinazione agricola o se tra gli stessi consta la presenza di sentieri, strade o altre interruzioni di una certa rilevanza.

L’esistenza di diritti di prelazione dovrà quindi essere valutata di caso in caso. Nel caso di Christa Z. il terreno alla fine le è stato effettivamente venduto. Invero, da una attenta disamina delle carte, si è scoperto che il terreno offerto in vendita non soggiaceva più alla destinazione d’uso agricola, ragione per cui anche la qualità di coltivatore diretto del vicino confinante risultava irrilevante.

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Airbnb & Co: Opportunità o minaccia per il settore turistico?

 

La sharing economy, ossia il cosiddetto uso condiviso di risorse parzialmente o anche completamente inutilizzate, assume sempre maggiore rilevanza per i consumatori. Ciò è dimostrato dal crescente interesse per piattaforme quali Airbnb, Uber e Booking.com. La competitività della sharing economy era oggetto di un convegno organizzato dal Tourismus Management Club (TMC) dell’Università di Bolzano, svoltosi presso il Forum Raiffeisen di Brunico. Oltre a Marina Crazzolara (B&B Lüch Da Pćëi, San Cassiano) e Gerald Kröll (direttore managing, Horwath HTL Austria, Salisburgo), anche l’avvocato Dott. Andreas Leiter figurava tra i referenti.

Oggetto del proprio intervento era rappresentato in prima linea dalle varie questioni giuridiche collegate alla piattaforma di condivisione Airbnb, un vero e proprio mercato online per la prenotazione e l’affitto di alloggi. Per gli operatori del settore, i quali già dispongono di una licenza per affitto camere, bed&breakfast, agriturismo o anche per un albergatore, tale piattaforma può rappresentare un’interessante aggiunta ai propri canali di comunicazione. Tramite questi canali life style si può infatti ottenere accesso a nuove tipologie di clienti.

I privati, che vogliano utilizzare tale piattaforma, dovranno invece attentamente valutare come procedere: Invero, trattandosi di un fenomeno non ancora specificatamente regolato e normato (quantomeno in Italia a febbraio 2017), si troveranno ad agire in una zona giuridica grigia. In ogni caso troveranno però applicazione le disposizioni di legge vigenti, ragione per cui ogni privato dovrà prestare attenzione per attenersi alle disposizioni normative vigenti, riguardanti p.es. le locazioni, eventuali tasse di soggiorno, disposizioni antincendio o la tassazione dei redditi derivanti da affitti a breve termine tramite Airbnb. Invero, la piattaforma Airbnb stessa non si preoccupa affatto di tali aspetti.

Albergatori dotati di una regolare licenza, i quali quindi sono tenuti a rispettare tutte le regole settoriali e ad una regolare tassazione dei propri introiti, in tali strutture vedono quindi, peraltro non del tutto immotivatamente, una concorrenza sleale.

Oltre ad occuparsi di Airbnb, Leiter approfondiva anche le possibili implicazioni per gli albergatori di piattaforme come TripAdvisor o Booking.com.

Tali piattaforme, ideate per le prenotazioni e la recensioni di alloggi, sono molto popolari nel settore turistico. Risulta invero evidente che buone recensioni garantiscono buona pubblicità all’impresa – sempre che l’utente non decida di rilasciare una recensione negativa. La legittimità o meno di tali critiche rappresenta una questione di non poco conto per molti albergatori. Come difendersi da una critica negativa? L’avvocato Leiter a tale proposito ha riferito su casi dalla sua pratica quotidiana, consigliando di reagire rapidamente e di controbattere tramite rettifiche scritte in maniera professionale. Infatti, allo stato non sussiste la possibilità di un’eliminazione rapida e non burocratica di voci inveritiere.

In tal senso è quindi auspicabile l’intervento del legislatore. Invero, seppure la responsabilità per le dichiarazioni rilasciate sia del singolo utente, per l’albergatore è comunque quasi impossibile fare eliminare in breve tempo una recensione – anche se evidentemente mendace. Ma è proprio il fattore tempo ad apparire essenziale in un caso simile. Pertanto, al gestore di simili siti dovrebbe essere legislativamente prescritto di eliminare recensioni negative in caso di conclamata falsità – e ciò in maniera veloce e non burocratica.

In conclusione: In principio non paiono esserci particolari ragioni per cui contrastare un’espansione della Sharing Economy, ossia dei vari Airbnb o Booking.com. Bisognerà però trovare il modo di garantire la par condicio per tutti i soggetti coinvolti.

Leggete gli approfondimenti su questo convegno organizzato dal TMC- Tourismus Managment Club dell’Università di Bolzano su http://tmc.suedtirol.org/sharing-oder-shadow-economy/

Eredi: Quali sono i primi passi da rispettare

A dicembre decedeva senza alcun preavviso Hermann K. di Brunico. Un mese più tardi il di lui figlio si recava dal proprio avvocato, riferendo che il padre non aveva redatto testamento. Hermann K. era proprietario di una casa e di un’ingenti quantità di denaro. A tale proposito a Markus K. interessa sapere quali siano i passi da compiere e quali siano i propri diritti successori.

Avvocato Dott. Andreas Leiter: Il primo adempimento necessario in caso di morte di un congiunto è quello di provvedere alla dichiarazione di successione entro il termine all’uopo prescritto.

Tale dichiarazione deve contenere un’elencazione del patrimonio lasciato dal de cuius, come anche le informazioni riguardanti gli eventuali altri eredi. Nel caso di Hermann K. saranno, a causa della mancanza di un testamento, applicabili le norme sulla successione legittima. Ciò significa che le persone nominate dalla legge, ossia i prossimi congiunti e parenti del de cuius, avranno diritto alla quota legislativamente prevista. Nel caso di Markus K. consta la presenza di sette eredi: Markus K. stesso, la di lui madre e i cinque fratelli.

Nel corso del colloquio si scopre che il figlio aveva in passato ricevuto dal padre un’ingente somma di denaro a titolo di donazione. Tale importo può essere considerato alla stregua di un “anticipo” a favore del donatario sulla futura eredità. Ciò sta a significare che dal valore che costui potrà ottenere dall’eredità, andrà detratto quanto ricevuto in vita dal padre. Tale aspetto andrà comunque approfondito e verificato caso per caso, atteso che il contratto, con il quale si è proceduti alla donazione, a tale proposito potrebbe già contenere una specifica regolamentazione.

Dopo il deposito della dichiarazione di successione presso l’Agenzia delle entrate (un unico soggetto può provvedervi per tutti gli eredi coinvolti) bisogna decidere come suddividere il patrimonio del defunto. Nel caso di Markus K. questi dichiara di non essere interessato alla casa famigliare, vivendo esso da tutt’altra parte e volendoci rimanere. La madre per contro vorrebbe rimanere ad abitare nella casa famigliare. A tale proposito esiste però già un suo relativo diritto quale moglie, indipendentemente da ogni sua pretesa quale erede.

Considerato che la casa in questione offre posto solamente a due inquilini, mentre tuttavia consta la presenza di ben sette diversi eredi, nel caso di specie è senz’altro opportuno trovare una soluzione praticabile e ragionevole per quanto riguarda la divisione del patrimonio ereditario. In tal senso pare possibile lasciare la casa a due fratelli, mentre gli altri eredi suddivideranno tra di loro il denaro presente nel patrimonio del padre, sempre che, così facendo, si ottengano porzioni dal valore paragonabile tra di loro. A tale proposito sarà quindi necessario procedere ad una stima del valore dell’immobile.

In caso di una tale stima un tecnico provvederà anzitutto a stimare il valore dell’edificio in sé. Tuttavia, a tale proposito sarà opportuno procedere ad una stima anche del valore della cubatura esistente, come anche di quella eventualmente ancora realizzabile – la quale soventemente rappresenta meglio l’effettivo valore di un immobile.

Attenzione: Se l’eredità è composta anche da immobili, sarà necessario richiedere presso il Tribunale di Bolzano il rilascio di un certificato di eredità. Solo così sarà infatti possibile procedere alle necessarie trascrizioni presso il Tavolare.

Avete domande riguardanti un’eredità o un testamento? O necessitate di ulteriori informazioni a riguardo? Concordate un colloquio informativo tramite info@avv-leiter.it o +39 (0) 474 555356.

Risarcimento danni in caso di incidente sciistico

Herbert K. si è da poco messo in proprio con la propria attività di falegname, ragione per cui, non avendo ancora dei collaboratori, risulta molto impegnato e non li resta molto tempo per dedicarsi ad altro. Ogni tanto però il trentanovenne, esperto e provetto sciatore, trova comunque il tempo di andare a sciare con il proprio figlio Sven. Così anche una domenica nel gennaio 2016, quando Herbert K. Si trova con il figlio sulle piste del comprensorio sciistico Plan de Corones. Ad un certo punto i due si trovano sul bordo pista di una discesa verso valle a fare una pausa. Ad un certo punto il sig. K. si accorge che un altro sciatore, in precedenza caduto, sta scivolando nella loro direzione. Dopo essere riuscito all’ultimo momento ad allontanare il figlio, il falegname viene però centrato in pieno dall’altro sciatore, cadendo quindi rovinosamente e procurandosi una lesione gravissima: rottura del crociato. A causa del sinistro Herbert K. Non può lavorare per quattro mesi. Inoltre, residua un’inabilità permanente pari a sette punti percentuali. Cosa fare?

Avvocato Andreas Leiter: In caso di incidente sciistico, le conseguenze per il danneggiato possono spesso essere al quanto gravi. In particolare nel caso del sig. K., il quale nel periodo di malattia rimane senza reddito. Essendosi messo in proprio da poco ed essendo l’unico lavoratore della propri impresa individuale, il danno è doppio. Infatti, al periodo di forzata inattività e conseguente perdita di guadagno si è aggiunto anche il danno all’immagine, essendo stato costretto a disdire incarichi già acquisiti. Anche dopo la fine del periodo di malattia sofferto i nuovi incarichi latitavano e a causa dell’infortunio subito la capacità lavorativa del falegname risultava comunque diminuita per tutto il restante anno.

I Carabinieri intervenuti sul posto dell’incidente identificavano l’altro sciatore coinvolto, un turista tedesco, quale autore del sinistro. Come tale quest’ultimo è da considerarsi responsabile dell’incidente e quindi ai sensi delle disposizioni del codice civile sulla responsabilità extracontrattuale tenuto al risarcimento del danno.

Il danneggiato può fare valere il proprio diritto al risarcimento danni, non essendosi il convenuto diligentemente attenuto alle regole generalmente vigenti sulle piste da sci. Inoltre, al caso di specie risulterà applicabile la normativa appositamente dettata dalla cd. legge sulla pratica dello sci (legge n. 363 del 24.12.2003).

La citata legge all’art. 9 prescrive che ogni sciatore deve tenere una condotta che, in relazione alle caratteristiche della pista ed alla situazione ambientale, non costituisca pericolo per l'incolumità altrui. Il successivo art. 10 prescrive che lo sciatore a monte deve mantenere una direzione che gli consenta di evitare collisioni o interferenze con lo sciatore a valle. Tali regole corrispondono in realtà al decalogo FIS, le quali risultano essere internazionalmente riconosciute.

Per quanto precede, Herbert K. potrà agire nei confronti del turista tedesco per il risarcimento di tutti i danni patiti a causa del sinistro in questione. Potrà quindi richiedere il risarcimento del danno biologico patito, così come accertato da un medico legale, ossia distinguendo tra inabilità temporanea (la riduzione della capacità durante il percorso di guarigione) e inabilità permanente (le menomazioni fisiche non più perfettamente guaribili). Inoltre, a ciò si aggiungeranno i danni patrimoniali derivati dalla (forzata e prolungata) incapacità lavorativa, come anche la restituzione di tutte le spese (mediche) occorse a causa dell’incidente.

A tale ultimo proposito sarà decisivo documentare in maniera adeguata le perdite d’impresa subite, come anche tutte le eventuali spese effettivamente sostenute.

Avete domande riguardanti un caso simile? O necessitate di ulteriori informazioni a riguardo? Concordate un colloquio informativo tramite info@avv-leiter.it o +39 (0) 474 555356.

Incontro dei periti in materia di sci alpiniscmo e snowboard

Tra poche settimane i comprensori sciistici alpini inaugurano la nuova stagione sciistica. Per gli addetti ai lavori si tratta pertanto del momento ideale per aggiornarsi in ordine alle principali novità e le evoluzioni normative del settore. A Bad Hofgastein si sono così riuniti giudici, avvocati, periti, maestri di sci, guide alpine e produttori per l’ottavo incontro dei periti in materia di sci alpinismo e snowboard. Il convegno è stato organizzato dal Dott. Peter Eichelter, presidente del senato della Corte d’Appello di Graz, e dagli avv.ti Dott. Herbert e Dott. Marwin Gschöpf.

Tra i referenti figurava anche il Dott. Andreas Leiter, avvocato in Brunico, Alto Adige, la cui relazione aveva ad oggetto la normativa di settore, così come vigente in Italia in generale e nello specifico in Alto Adige, nonché sle concrete ripercussioni della normativa di settore sulla pratica di tutti i giorni.

La cd. legge sulla pratica dello sci è unica nel panorama europeo. In tutti gli altri paesi alpini in caso di incidente sulle piste da sci trovano applicazione in prima linea le regole internazionali FIS. In Italia dal 2003 è invece in vigore un’apposita legge, la quale detta espressi criteri in tema di attribuzione della responsabilità in caso di incidenti sciistici. La disamina di Andreas Leiter era quindi in prima linea incentrata sulla concreta applicazione da parte dei Tribunali italiani di tale normativa e sulle relative divergenze dalle vigenti regole FIS.

Preliminarmente Leiter passava in rassegna la normativa a tale proposito vigente in Italia. Da un lato la legge nazionale n. 363/2003, alla quale in Alto Adige si aggiunge la legge provinciale n. 14/2010. Quest’ultima definisce meglio la responsabilità dei gestori delle piste da sci, i quali sono chiamati a garantire la sicurezza sulle piste ed anche sui bordi delle stesse. Sui gestori incombe così un specifico obbligo normativamente ancorato di avvertire l’utenza circa l’eventuale esistenza di ostacoli su e/o presso i bordi della pista, di segnalare la presenza di situazioni di pericoli attraverso l’impiego di adeguata segnaletica e di installare dispositivi di sicurezza. Deve inoltre essere garantita un’adeguata manutenzione delle piste e devono essere adeguatamente segnalate e delimitate anche fonti di pericolo solo temporanee, pena la responsabilità del gestore per eventuali incidenti dello sciatore. In tal senso agli sci-escursionisti non è di norma consentito l’utilizzo delle piste da sci, e ciò neppure nelle ore di non apertura al pubblico, ossia di notte.

In caso di incrocio la sopracitata legge sulla pratica dello sci del 2003 prevede espressamente il diritto di precedenza dello sciatore proveniente da destra (con una regolamentazione simile a quella adottata nel campo della circolazione stradale), in ciò discostandosi dalle regole FIS. Inoltre, in caso di scontro tra sciatori vige una presunzione di pari responsabilità dei soggetti coinvolti. Le suddette due regole contrastano apertamente con le regole FIS, così come applicate in tutto il mondo.

Dopo la fine della relazione sul tema si sviluppava un’accesa discussione tra i partecipanti. La maggioranza degli stessi non vedeva di buon occhio il superamento da parte di un singolo Stato dalla normativa FIS, atteso che in tutti gli altri paesi, nei quali si pratica lo scialpinismo, proprio la stessa funge da standard internazionale per questioni attinenti la responsabilità in caso di incidente. Una valutazione positiva veniva invece data alla regolamentazione dettagliata dei doveri dei gestori di piste da sci come adesso legislativamente prevista in Italia.

Oltre alle particolarità della normativa italiana in materia di scialpinismo, nel corso del convegno venivano trattate anche molteplici altre materie: Il Dott. Veit Senner, Professore alla TU Monaco, si occupava delle possibilità di ricostruzione delle dinamiche d’incidente. Il Dott. Thomas Christian Gasser, Professore alla KTH Stoccolma, riferiva sull’importanza di caschi e protezioni ed in generale sulle ripercussioni biomeccaniche in caso di urto e caduta, sottolineando come ogni tipo di protettore sia concepito per un fine specifico, dovendo quindi, per non ottenere risultati opposti a quelli desiderati, essere adattato su misura. Il perito per attrezzatura da sport invernali, Dott. Egon Zveglic, si soffermava invece in prima linea sulla produzione di sci e le diverse loro caratteristiche, prospettando le possibili evoluzioni tecnologiche di sci, attacchi e scarponi.

Sulla foto da sinsitra a destra: Herbert Gschöpf, Thomas Christian Gasser, Andreas Leiter, Egon Zveglic, Marwin Gschöpf, Veit Senner.

Protocollo: dott.ssa Verena Duregger

Contributo al mantenimento dei figli in caso di seperazione o divorzio dei genitori

Contributo al mantenimento die figli in caso di separazione dei genitori

Dopo un attento esame di coscienza Viktoria e Günther W. di Brunico hanno deciso di separarsi. Per la coppia il benessere delle due figlie rimane comunque la massima priorità. Insieme si presentano pertanto da un avvocato, volendo in particolare sapere chi deve pagare cosa per i bambini?

Avvocato Dr. Andreas Leiter: Se i genitori smettono di convivere, si presentano una serie di questioni e problematiche riguardanti i figli. Tutte le relative decisioni dovranno essere prese nel massimo rispetto e nel preminente interesse del sviluppo personale del bambino e della sua formazione scolastica o professionale. Oltre agli interessi predominanti dei bambini, possono e devono però essere considerate anche le possibilità e le esigenze dei genitori stessi.

Entrambi genitori dovranno concorrere nei limiti delle rispettive possibilità economiche al mantenimento del minore. Nel caso in cui il bambino si trovi prevalentemente presso la madre, sarà il padre a dovere in concreto provvedere al pagamento del cd. assegno di mantenimento alla madre. Il relativo ammontare sarà stabilito tramite un raffronto della situazione patrimoniale e del reddito di entrambi i genitori. Il genitore beneficiario di tale assegno, dovrà impiegare tali mezzi esclusivamente per il sostentamento del figlio, non invece per la soddisfazione dei propri bisogni.

Il contributo di mantenimento riguarda le spese correnti (alimentazione, vestiario, riscaldamento, corrente etc.), mentre le cd. spese straordinarie saranno oggetto di una regolamentazione a parte. Si tratta di spese in ordine a bisogni non ricorrenti e comunque non necessarie per la soddisfazione dei bisogni quotidiani. A tale proposito si distinguono le spese straordinarie necessarie (spese scolastiche e mediche, nonché in misura ridotta per attività sportive e ludiche) da quelle non necessarie (viaggi studio, l’acquisto di un pianoforte, hobby particolarmente costosi etc.). Mentre le spese straordinarie necessarie di norma devono essere sopportate da entrambi i genitori secondo le rispettive possibilità economiche o comunque secondo la quota stabilita dal Tribunale, nel caso di spese straordinarie non necessarie sussiste un vero e proprio obbligo di preventiva concertazione tra i genitori. Se i genitori in un caso simile non riescono ad accordarsi, le spese dovranno essere sopportate per intero da colui che le ritiene necessarie.

Il contributo di mantenimento a favore dei figli, sia ordinario che straordinario, è dovuto indipendentemente dalla sussistenza di precedenti nozze tra i genitori e/o dal regime matrimoniale (comunione o separazione dei beni) eventualmente adottato. Anche l’eventuale diritto ad un “assegno di mantenimento” per uno dei coniugi non dipende dal regime matrimoniale in precedenza adottato dai coniugi.

Dovrà inoltre essere adottata una regolamentazione in ordine ad eventuali contributi di sostentamento da parte della regione e/o della provincia, come anche in ordine al beneficiario di eventuali crediti d’imposta.

Ai genitori è riconosciuta la possibilità di regolamentare i suddetti punti in maniera condivisa. Se ciò non avvenisse nell’ambito di un procedimento per separazione o divorzio, è fortemente raccomandabile procedervi per iscritto.

Infine, merita essere ricordato come al genitore, il quale in passato abbia provveduto in maniera esclusiva al soddisfacimento dei bisogni del figlio, accollandosi tutti i relativi oneri, sia consentito rivolgersi al altro genitore per la ripetizione del contributo di mantenimento per il passato.

Desidera avere ulteriori informazione in relazione alla tematica esposta? O ha un problema simile? Allora non esiti a contattare il sottoscritto all’indirizzo e-mail info@avv-leiter.it o al numero telefonico +39/0474/555356.

È possibile cancellare i propri dati personali da internet?

L’orefice Werner W. della zona di Brunico è intenzionato di mettere in rete il proprio nuovo sito internet nel giro di alcune settimane. Sennonché, da una ricerca online effettuata sul proprio nominativo, deve suo malgrado scoprire come in ordine alla sua persona risulti tuttora in tutta evidenza un articolo di un quotidiano locale di oltre sette anni fa, il quale tematizzava la condanna di Werner W. per il possesso di una minima quantità di marihuana. Disperato e ansioso circa la propria reputazione, lo stesso si rivolge quindi al proprio avvocato.

Avvocato Andreas Leiter: „La rete non dimentica“. Tale frase concretizza bene il problema di Werner W. In caso di ricerca nominativa su un comune motore di ricerca, al primo posto dei risultati figura sempre l’oramai datato articolo giornalistico dai connotati per lui alquanto negativo. Infatti, sia il vecchio articolo giornalistico, come anche il sito del giornale su cui era stato a suo tempo pubblicato, sui motori di ricerca sono dotati di un ranking migliore rispetto al nuovo sito del sig. W.  

Nel caso di specie si fronteggiano due interessi di rilevanza costituzionale, per certo verso confliggenti. Da un lato il diritto di cronaca, ossia il diritto del pubblico ad un adeguata informazione su temi rilevanti, dall’altro lato il diritto alla riservatezza ed alla privacy, ossia il diritto di Werner W. di non vedere pubblicate notizie riguardanti aspetti e comportamenti relativi alla propria sfera privata, considerato oltretutto che dall’accadimento incriminato è oramai passato un notevole lasso di tempo.

Internet fa parte dei cd. nuovi media. Essendo relativamente nuovo, allo stato non esistono regole uniforme ed esaustive per quanto riguarda la relativa regolamentazione, così anche in ordine all’eventuale cancellazione di dati.

Tuttavia, da un po’ di tempo in ambito europeo si discute il cd. “diritto all’oblio”. In tal senso informazioni digitali riguardanti la persona non dovrebbero rimanere a disposizione e visibili in rete in eterno. Anche la giurisprudenza italiana si occupa da tempo della questione, recentemente affermando come a tale proposito bisognerà in prima linea valutare se la notizia originaria sia tuttora di rilevanza per il pubblico.

Una cancellazione di contenuti dalla rete può pertanto essere considerata possibile,

1. se l’accadimento descritto, in origine di rilevanza pubblica, è ormai al quanto datato,

2. se non sussiste un interesse attuale, affinché la notizia venga preservata nel mondo digitale (essendo stato il pubblico già informato in origine),

3. e se la notizia può avere delle evidenti ripercussioni negative sulla persona coinvolta.

In tal caso è possibile rivolgere apposita istanza al titolare del sito web, il cd. Webmaster, senza tuttavia dimenticare di procedere all’eliminazione anche dell’indicizzazione di contenuti sui comuni motori di ricerca.

Nel caso di Werner W. sussistevano tutti i suddetti requisiti, ragione per cui Webmaster ed i motori di ricerca dovevano effettivamente procedere alla cancellazione dalla rete dell’articolo giornalistico. Il nuovo sito dell’artista figura adesso al numero uno del ranking. In ogni caso, trattandosi solamente di indicazioni non normalizzate, bisognerà sempre considerare il caso concreto, onde capire, se una cancellazione sia effettivamente possibile.

Desidera che i Suoi dati personali siano eliminati dalla rete? O ha un problema simile? Allora non esiti a contattare il sottoscritto all’indirizzo e-mail info@avv-leiter.it o al numero telefonico +39/0474/555356.

Potestà genitoriale e diritto di visita

Dopo un attento esame di coscienza Viktoria e Günther W. di Brunico hanno deciso di separarsi. Tuttavia, per la coppia il benessere delle due figlie rimane la massima priorità. Insieme si presentano pertanto da un avvocato, volendo in particolare sapere: Come è regolato l’affidamento ed il diritto di visita dei figli in casi simile e quali altre decisioni dovranno essere prese in relazione ai figli?

Avvocato Andreas Leiter: Se i genitori non vivono più insieme, si presentano una serie di questioni riguardanti i figli. Tutte le relative decisioni dovranno essere prese nel massimo rispetto e nel preminente interesse del sviluppo personale del bambino e della sua formazione scolastica o professionale. Oltre agli interessi predominanti dei bambini possono e devono però essere prese in considerazione anche le possibilità e le esigenze dei genitori stessi.

In via di principio si assisterà all’affidamento condiviso dei bambini ad entrambi i genitori, il che sta a significare che quest’ultimi dovranno collaborare e prendere decisioni condivise durante l'intera età adolescenziale dei bambini. Decisioni meno importanti, come p.es. le attività ludiche o ricreative, potranno essere prese autonomamente dal genitore ove i bambini si trovano in quel momento, mentre tutte le restanti decisioni, che non riguardano semplicemente la vita quotidiana, come cioè le scelte riguardanti la formazione scolastica o professionale, dovranno necessariamente essere prese in concerto da entrambi i genitori. L'eccezione assoluta è rappresentata dall' affidamento esclusivo a favore di uno dei genitori. Una simile decisione dovrà però essere specificamente motivata da parte del Tribunale.

Se i genitori, come nel caso di Victoria e Günther W., non convivono, accanto alla questione sull’affidamento dei bambini dovrà essere affrontata anche quella riguardante il collocamento in concreto degli stessi in maniera predominante presso l’uno o l’altro genitore. Bisognerà cioè chiarire presso quale dei genitori il bambino trascorrerà la maggiore parte del tempo. Non va tuttavia scordato che ogni genitore ha il diritto di vedere i bambini, come anche ogni bambino ha il diritto di mantenere rapporti significativi e permanenti con entrambi i genitori ed anche con i nonni. A tale proposito non c’è però alcuna libertà di scelta: I genitori non solo hanno un diritto alla cura dei propri figli, ma vi hanno anche un vero e proprio dovere di legge. Non è consentito che uno die genitore si astenga dal vedere regolarmente i propri figli. Allo stesso tempo non è generalmente consentito che uno dei genitore impedisca all'altro di vedere il figlio.

Se i genitori a tale proposito non riescono a trovare un accordo, sarà il Tribunale a decidere presso quale genitore il bambino vivrà in maniera prevalente, di norma privilegiando la scelta che consentirà ai bambini di rimanere nell'ex casa di famiglia, così da ridurre al minimo lo sconvolgimento di vita derivante anche per loro dalla separazione dei genitori.

Al fine di garantire un regolare contatto dei figli anche con il genitore, ove i bambini non risultano collocati in maniera prevalente, dovrà essere necessariamente regolamentato il diritto di visita di quest’ultimo genitore. L'obbligo ed il diritto di visita di solito comprende pomeriggi o giornate intere durante la settimana di lavoro ed una specifica regolamentazione durante i fine settimana, la quale di norma comprenderà anche pernottamenti. Anche i giorni festivi e le vacanze potranno venire in tal senso regolamentate. Tuttavia sussiste anche la possibilità di una regolamentazione meno stringente, ove i genitori rimarranno liberi di accordarsi di volta in volta e secondo le loro esigenze del caso.

Il diritto di visita potrà però in genere essere adeguato alle esigenze più disparate: Vi è la possibilità che il bambino viva una settimana presso l’uno e la settimana seguente presso l’altro genitore. Anche un’abitazione “a turno” dei genitori nella (ex) casa di famiglia, ove i bambini manterranno quindi la propria residenza, risulta in linea di principio possibile. Questo sta a significare che il genitore durante il tempo nel quale il bambino è con lui, dovrà, occuparsi della cura della totalità degli interessi dello stesso. Tali soluzioni al momento rappresentano però ancora un'eccezione.

Le interessano maggiori informazioni su un caso analogo a quello esposto? O ha un problema simile? Allora non esiti a contattare il sottoscritto all’indirizzo e-mail info@avv-leiter.it o al numero telefonico +39/0474/555356.

Compravendita - Contratto preliminare - risoluzione per inadempimento - caparra confirmatoria e risarcimento danni

Paulo Z. di Brunico abita con sua moglie in un bilocale. Visto che essa è in attesa di gemelli, la coppia è in cerca di una nuova soluzione abitativa. La loro agenzia immobiliare le propone un trilocale in una frazione di Brunico, non avendo al momento altre disponibilità. Anche se l’abitazione proposta è di loro gradimento, deriderebbero comunque un ulteriore vano. Tuttavia, non intendono lasciarsi scappare l’occasione. Per tale ragione discutono apertamente la questione con il venditore ed, insieme, si rivolgono ad un avvocato.  

Avvocato Dr. Andreas Leiter: L’art. 1385 codice civile disciplina la cd. caparra confirmatoria. Secondo la citata disposizione al momento della conclusione di un contratto una parte consegna all'altra una somma di danaro, e tale caparre in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

In caso di un acquisto immobiliare è buon uso la conclusione preventiva di un cd. preliminare di compravendita. Con il contratto preliminare le parti contrattuali si obbligano a stipulare in un secondo momento il contratto principale. Il vero e proprio contratto o rogito deve poi essere sottoscritto dinanzi ad un notaio e successivamente trascritto al tavolare. In pratica il contratto preliminare garantisce la stipula in un secondo momento del contratto traslativo della proprietà dell’immobile. Il contratto preliminare deve essere completo di tutti gli elementi essenziali del successivo contratto principale.

Anche in un contratto preliminare di compravendita può essere prevista una clausola sulla caparra confirmatoria: In caso il compratore volesse recedere dal contratto preliminare, la caparra confirmatoria adempie ad una funzione di garanzia, atteso che il venditore può semplicemente intascare quanto ricevuto a tale titolo. In altre parole la caparra confirmatoria funge quasi da autotutela, considerato che il compratore può semplicemente recedere dal contratto, senza che il venditore debba intentare una causa giudiziale per fare valere i danni perciò subiti.

Nel caso della famiglia Z. l’inserimento nel contratto di una clausola sulla caparra confirmatoria può essere di vantaggio per entrambi le parti. Se infatti la famiglia entro il termine previsto per la stipula del contratto definitivo di compravendita trovasse una soluzione abitativa migliore, sarebbe libera di recedere dal contratto preliminare concluso, ed il venditore quale indennizzo potrebbe semplicemente trattenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria.

A proposito: Il venditore può trattenere la caparra (e recedere dal contratto) anche in caso di mora del compratore rispettivamente se lo stesso non adempie le principali obbligazioni nascenti dal contratto.

Naturalmente la caparra vale anche nei confronti del venditore. Se il contratto definito di compravendita non viene stipulato per colpa del solo venditore, il compratore può a sua volta recedere dal contratto ed esigere dal venditore il doppio della caparra.

 Ai sensi dell’art. 1385 c.c. una parte non può recedere unilateralmente da contratto e trattenere la caparra (o esigere il doppio della caparra – il compratore consegna la caparra, il venditore dovrebbe restituire tale somma ed a sua volta pagare la caparra), se intende fare valere l’ulteriore danno eventualmente subito. Unica eccezione: La parte promittente acquirente dopo la stipula del preliminare abita già l’immobile – ed è inadempiente. In tal caso deve risarcire altresì i danni risultanti dalla mancata disponibilità dell’immobile in capo al venditore.

 Alternativamente alla trattenuta della caparra rispettivamente alla richiesta del doppio della caparra, ognuna delle parti, se pronta all’adempimento, può adire le vie giudiziarie, onde conseguire l’adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare rispettivamente l’emissione di una sentenza al posto del contratto definitivo di compravendita non concluso.

protocollo: dott. Verena Duregger

Le interessano maggiori informazioni su un caso analogo a quello esposto? O ha un problema simile? Allora non esiti a contattare il sottoscritto all’indirizzo e-mail info@avv-leiter.it o al numero telefonico +39/0474/555356.