Compravendita di terreni agricoli:

Quali sono eventuali diritti di prelazione da rispettare?

Alcuni giorni fa un agricoltore di Rasun Anterselva si è rivolto a Christa Z., essendo interessato a venderle un terreno agricolo. L’imprenditrice si mostra fin da subito interessata all’acquisto della particella boschiva offertale. Tuttavia, dal racconto di conoscenti la stessa è venuta a conoscenza della necessità di rispettare eventuali diritti di prelazione agraria, ragione per cui si rivolge al proprio avvocato.

Avvocato Dott. Andreas Leiter: Se taluno acquista un terreno, è sempre consigliabile sincerarsi preventivamente dell’esistenza di eventuali diritti di prelazione. Se infatti in generale non vi è alcun motivo ostativo alla vendita di un terreno agricolo, in tali casi può tuttavia sussistere un diritto di prelazione a favore di alcune persone. In caso di proprietà agricola ciò riguarda in particolare un eventuale affittuario – e ognuno dei proprietari agricoltori adiacenti. All’affittuario è comunque concessa la precedenza rispetto al proprietario adiacente.

Il rapporto di affitto deve essere provato, per esempio tramite l’esibizione del contratto scritto. È opportuno che tale contratto non sia stato stipulato solo poco tempo fa, atteso che altrimenti il proprietario adiacente potrebbe sospettare un tentativo di elusione del proprio diritto.

In caso di persone aventi diritto, il venditore è tenuto a comunicare loro la sua intenzione di vendere. Caso contrario gli stessi potrebbero, entro il termine previsto dalla legge, fare valere il loro diritto di riacquisto e quindi "riacquistare" il terreno.

Non ogni vicino confinante è però di per sé titolare di un diritto di prelazione. Il diritto di prelazione sussiste solo se il vicino è egli stesso agricoltore, indipendentemente dal fatto se tale attività sia esercitata a tempo pieno o quale attività secondaria, e coltiva direttamente il terreno in questione. E ciò anche se i campi vengono dallo stesso coltivati esclusivamente a vantaggio proprio, ossia per un utilizzo meramente personale dei frutti del proprio lavoro. Il diritto di prelazione può tuttavia essere escluso, se i terreni coinvolti non hanno (più) una destinazione agricola o se tra gli stessi consta la presenza di sentieri, strade o altre interruzioni di una certa rilevanza.

L’esistenza di diritti di prelazione dovrà quindi essere valutata di caso in caso. Nel caso di Christa Z. il terreno alla fine le è stato effettivamente venduto. Invero, da una attenta disamina delle carte, si è scoperto che il terreno offerto in vendita non soggiaceva più alla destinazione d’uso agricola, ragione per cui anche la qualità di coltivatore diretto del vicino confinante risultava irrilevante.

Avete bisogno di ulteriori informazioni in merito alla tematica sopra trattata? O avete un problema simile? Concordate un colloquio informativo tramite info@avv-leiter.it o +39 (0) 474 555356.

Airbnb & Co: Opportunità o minaccia per il settore turistico?

 

La sharing economy, ossia il cosiddetto uso condiviso di risorse parzialmente o anche completamente inutilizzate, assume sempre maggiore rilevanza per i consumatori. Ciò è dimostrato dal crescente interesse per piattaforme quali Airbnb, Uber e Booking.com. La competitività della sharing economy era oggetto di un convegno organizzato dal Tourismus Management Club (TMC) dell’Università di Bolzano, svoltosi presso il Forum Raiffeisen di Brunico. Oltre a Marina Crazzolara (B&B Lüch Da Pćëi, San Cassiano) e Gerald Kröll (direttore managing, Horwath HTL Austria, Salisburgo), anche l’avvocato Dott. Andreas Leiter figurava tra i referenti.

Oggetto del proprio intervento era rappresentato in prima linea dalle varie questioni giuridiche collegate alla piattaforma di condivisione Airbnb, un vero e proprio mercato online per la prenotazione e l’affitto di alloggi. Per gli operatori del settore, i quali già dispongono di una licenza per affitto camere, bed&breakfast, agriturismo o anche per un albergatore, tale piattaforma può rappresentare un’interessante aggiunta ai propri canali di comunicazione. Tramite questi canali life style si può infatti ottenere accesso a nuove tipologie di clienti.

I privati, che vogliano utilizzare tale piattaforma, dovranno invece attentamente valutare come procedere: Invero, trattandosi di un fenomeno non ancora specificatamente regolato e normato (quantomeno in Italia a febbraio 2017), si troveranno ad agire in una zona giuridica grigia. In ogni caso troveranno però applicazione le disposizioni di legge vigenti, ragione per cui ogni privato dovrà prestare attenzione per attenersi alle disposizioni normative vigenti, riguardanti p.es. le locazioni, eventuali tasse di soggiorno, disposizioni antincendio o la tassazione dei redditi derivanti da affitti a breve termine tramite Airbnb. Invero, la piattaforma Airbnb stessa non si preoccupa affatto di tali aspetti.

Albergatori dotati di una regolare licenza, i quali quindi sono tenuti a rispettare tutte le regole settoriali e ad una regolare tassazione dei propri introiti, in tali strutture vedono quindi, peraltro non del tutto immotivatamente, una concorrenza sleale.

Oltre ad occuparsi di Airbnb, Leiter approfondiva anche le possibili implicazioni per gli albergatori di piattaforme come TripAdvisor o Booking.com.

Tali piattaforme, ideate per le prenotazioni e la recensioni di alloggi, sono molto popolari nel settore turistico. Risulta invero evidente che buone recensioni garantiscono buona pubblicità all’impresa – sempre che l’utente non decida di rilasciare una recensione negativa. La legittimità o meno di tali critiche rappresenta una questione di non poco conto per molti albergatori. Come difendersi da una critica negativa? L’avvocato Leiter a tale proposito ha riferito su casi dalla sua pratica quotidiana, consigliando di reagire rapidamente e di controbattere tramite rettifiche scritte in maniera professionale. Infatti, allo stato non sussiste la possibilità di un’eliminazione rapida e non burocratica di voci inveritiere.

In tal senso è quindi auspicabile l’intervento del legislatore. Invero, seppure la responsabilità per le dichiarazioni rilasciate sia del singolo utente, per l’albergatore è comunque quasi impossibile fare eliminare in breve tempo una recensione – anche se evidentemente mendace. Ma è proprio il fattore tempo ad apparire essenziale in un caso simile. Pertanto, al gestore di simili siti dovrebbe essere legislativamente prescritto di eliminare recensioni negative in caso di conclamata falsità – e ciò in maniera veloce e non burocratica.

In conclusione: In principio non paiono esserci particolari ragioni per cui contrastare un’espansione della Sharing Economy, ossia dei vari Airbnb o Booking.com. Bisognerà però trovare il modo di garantire la par condicio per tutti i soggetti coinvolti.

Leggete gli approfondimenti su questo convegno organizzato dal TMC- Tourismus Managment Club dell’Università di Bolzano su http://tmc.suedtirol.org/sharing-oder-shadow-economy/

Maso Chiuso - Scioglimento con vendita dei terreni agricoli

Anton e Franz S. sono proprietari di un maso chiuso, sul quale sorge un vecchio e cadente casale rustico. Non svolgono più alcuna attività di allevamento bestiame e da anni affittano i campi ad altri contadini. Il vecchio casale non è più abitabile, ragione per cui gli stessi lo vogliono demolire e costruirvi accanto un nuovo edificio con diverse unità abitative per loro ed i rispettivi figli. A tale scopo intendono sciogliere il maso chiuso, non sapendo però bene se ciò sia possibile e come procedervi in concreto.

Avv.to Marco Lo Buono: A tale proposito bisogna anzitutto evidenziare che il consenso allo scioglimento di un maso chiuso è prestato dalla commissione locale per i masi chiusi. Solo successivamente l’istanza può essere presentata anche alla commissione provinciale per i masi chiusi. Lo scioglimento soventemente avviene alla condizione che le area coltivate vengano attribuite ad altri masi chiusi.

Pertanto, sarà anzitutto necessario trovare degli acquirenti per i terreni a destinazione agricola. Gli stessi dovranno però a loro volta essere proprietari di un maso chiuso. Alternativamente può essere scelta anche una persona che intenda fondare un nuovo maso chiuso.

Quindi di norma si procederà alla stipula di un preliminare d’acquisto tra il proprietario ed il possibile acquirente interessato all’acquisto. Se il possibile acquirente è a sua volta già proprietario di un maso chiuso, a tale proposito sarà altresì necessario il benestare della commissione per i masi chiusi. In tal caso la commissione controlla che la capacità lavorativa del possibile acquirente (ed eventualmente anche dei suoi familiari conviventi) sia sufficiente alla lavorazione di persona anche dell’area da acquistare.

Dopo il controllo di tali presupposti, sarà necessario sincerarsi sull’esistenza o meno di eventuali diritti di prelazione. Infatti, all’affittuario del terreno messo in vendita, come anche ai proprietari confinanti, se ed in quanto coltivatori diretti, può spettare un diritto di prelazione sul terreno messo in vendita. È onere di quest’ultimi soggetti provare l’esistenza a proprio favore di un simile diritto.

Se il diritto di prelazione eventualmente esistente viene disatteso, il soggetto pretermesso può infatti fare valere in giudizio il proprio diritto all’acquisto dei terreni anche successivamente alla stipula del rogito.

Se viceversa nessuno degli aventi diritto esercita il proprio diritto di prelazione nel termine previsto o se anche prima dello spirare di tale termine conferma per iscritto di rinunciarvi, si potrà quindi passare ad elaborare il contratto notarile per il definitivo passaggio di proprietà. A tale proposito è possibile inserire nel contratto anche clausole secondarie, p.es. riguardanti le agevolazioni fiscali a favore dei coltivatori diretti o la rinuncia della banca all’ipoteca di cui il terreno eventualmente risulta gravato.

Le interessano maggiori informazioni su un caso analogo a quello esposto? O ha un problema simile? Allora non esiti a contattare il sottoscritto all’indirizzo e-mail info@avv-leiter.it o al numero telefonico +39/0474/555356.

protocollo: dott. Verena Duregger

Patente di guida – come scoprire il proprio saldo punti

Klaus B. viene fermato per eccesso di velocità. Oltre ad un ammenda gli vengono altresì decurtati 2 punti dalla patente. Essendo preoccupato per un’eventuale ritiro della patente, desidera conoscere il suo attuale saldo punti.

Nel 2003 è stata introdotta la cd. patente a punti. Ad ogni titolare di una normale patente di guida viene riconosciuto un saldo iniziale di 20 punti.

Il numero dei punti si riduce in caso di contravvenzione al Codice della Strada (C.d.S.), venendo detratto dal saldo iniziale il numero di punti previsti per la singola contravvenzione. In caso di guida in stato di ebbrezza ai sensi dell’art. 186, commi 2 e 7 C.d.S. per esempio è prevista una decurtazione di 10 punti.

Anche in caso di più violazioni contemporanee (come per esempio guida in stato di ebbrezza, uso del cellulare alla guida, guida con la patente scaduta) non potranno essere decurtati più di 15 punti in totale – tranne nell’ipotesi che sia prevista quale pena anche la sospensione o la revoca della patente.

I punti vengono detratti esclusivamente al conducente del veicolo. Nel caso il conducente non potesse essere identificato, il proprietario del veicolo è obbligato a comunicare all’ente competente i dati personali ed il numero della patente di tale soggetto. Nel caso di mancato tempestivo adempimento di tale obbligo è prevista una pena pecuniaria da Euro 284 a 1.133, non invece la decurtazione di punti. Il proprietario del veicolo è però ammesso a esplicare per iscritto i validi motivi che non gli hanno permesso di comunicare i dati del conducente.

 Chi volesse sapere il proprio saldo punti, può chiamare il numero telefonico 848782782 (non trattandosi di un numero verde, saranno dovuti gli importi previsti dal proprio operatore telefonico).

 In alternativa è possibile accedere alle informazioni riguardanti la patente sul sito www.ilportaledellautomobilista.it a cura del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Tale sito non solo offre la possibilità di consultare il proprio saldo punti, ma permette altresì di attivare diverse funzioni tramite sms o e-mail, ad esempio per essere ricordati in tempo alla scadenza della validità della patente o la necessità della revisione della propria autovettura.

Infine, merita evidenziare che a chi per due anni successivi non subisce la decurtazione di punti dalla patente sarà ripristinato il saldo punti iniziale pari a 20 e che per più di due anni mantiene tale saldo punti per ogni ulteriore anno ottiene ulteriori due punti fino ad un massimo di 30 punti.

Le interessano maggiori informazioni su un caso analogo a quello esposto? O ha un problema simile? Allora non esiti a contattare il sottoscritto all’indirizzo e-mail info@avv-leiter.it o al numero telefonico +39/0474/555356.

protocollo: Verena Duregger