Compravendita - Contratto preliminare - risoluzione per inadempimento - caparra confirmatoria e risarcimento danni

Paulo Z. di Brunico abita con sua moglie in un bilocale. Visto che essa è in attesa di gemelli, la coppia è in cerca di una nuova soluzione abitativa. La loro agenzia immobiliare le propone un trilocale in una frazione di Brunico, non avendo al momento altre disponibilità. Anche se l’abitazione proposta è di loro gradimento, deriderebbero comunque un ulteriore vano. Tuttavia, non intendono lasciarsi scappare l’occasione. Per tale ragione discutono apertamente la questione con il venditore ed, insieme, si rivolgono ad un avvocato.  

Avvocato Dr. Andreas Leiter: L’art. 1385 codice civile disciplina la cd. caparra confirmatoria. Secondo la citata disposizione al momento della conclusione di un contratto una parte consegna all'altra una somma di danaro, e tale caparre in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

In caso di un acquisto immobiliare è buon uso la conclusione preventiva di un cd. preliminare di compravendita. Con il contratto preliminare le parti contrattuali si obbligano a stipulare in un secondo momento il contratto principale. Il vero e proprio contratto o rogito deve poi essere sottoscritto dinanzi ad un notaio e successivamente trascritto al tavolare. In pratica il contratto preliminare garantisce la stipula in un secondo momento del contratto traslativo della proprietà dell’immobile. Il contratto preliminare deve essere completo di tutti gli elementi essenziali del successivo contratto principale.

Anche in un contratto preliminare di compravendita può essere prevista una clausola sulla caparra confirmatoria: In caso il compratore volesse recedere dal contratto preliminare, la caparra confirmatoria adempie ad una funzione di garanzia, atteso che il venditore può semplicemente intascare quanto ricevuto a tale titolo. In altre parole la caparra confirmatoria funge quasi da autotutela, considerato che il compratore può semplicemente recedere dal contratto, senza che il venditore debba intentare una causa giudiziale per fare valere i danni perciò subiti.

Nel caso della famiglia Z. l’inserimento nel contratto di una clausola sulla caparra confirmatoria può essere di vantaggio per entrambi le parti. Se infatti la famiglia entro il termine previsto per la stipula del contratto definitivo di compravendita trovasse una soluzione abitativa migliore, sarebbe libera di recedere dal contratto preliminare concluso, ed il venditore quale indennizzo potrebbe semplicemente trattenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria.

A proposito: Il venditore può trattenere la caparra (e recedere dal contratto) anche in caso di mora del compratore rispettivamente se lo stesso non adempie le principali obbligazioni nascenti dal contratto.

Naturalmente la caparra vale anche nei confronti del venditore. Se il contratto definito di compravendita non viene stipulato per colpa del solo venditore, il compratore può a sua volta recedere dal contratto ed esigere dal venditore il doppio della caparra.

 Ai sensi dell’art. 1385 c.c. una parte non può recedere unilateralmente da contratto e trattenere la caparra (o esigere il doppio della caparra – il compratore consegna la caparra, il venditore dovrebbe restituire tale somma ed a sua volta pagare la caparra), se intende fare valere l’ulteriore danno eventualmente subito. Unica eccezione: La parte promittente acquirente dopo la stipula del preliminare abita già l’immobile – ed è inadempiente. In tal caso deve risarcire altresì i danni risultanti dalla mancata disponibilità dell’immobile in capo al venditore.

 Alternativamente alla trattenuta della caparra rispettivamente alla richiesta del doppio della caparra, ognuna delle parti, se pronta all’adempimento, può adire le vie giudiziarie, onde conseguire l’adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare rispettivamente l’emissione di una sentenza al posto del contratto definitivo di compravendita non concluso.

protocollo: dott. Verena Duregger

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