Contratto preliminare - inadempimento dell'acquirente - caparra e risarcimento

Annemarie F. di Brunico/Bolzano è proprietaria di un appartamento a tre stanze. Per ragioni di soldi essa decide di vendere l'appartamento. Non ci vuole molto tempo a trovare un possibile acquirente: Herbert K. Esso ha però la necessità di verificare in anticipo alcune ipotesi di finanziamento. La signora F., insieme al suo avvocato, prepara pertanto un contratto preliminare di acquisto, che fissa un termine per la stipula del rogito ed il 15% del prezzo totale di acquisto quale caparra confirmatoria. Successivamente, la proprietaria dell’immobile provvede alla registrazione del contratto firmato da entrambe le parti. Sennonché, Herbert K. incomincia a rimandare la signora F. di settimana in settimana - fino a quando all'improvviso comunica di non volere dopotutto più acquistare l'appartamento. Arrabbiata Annemarie F. si rivolge al suo avvocato.

Avvocato Andreas Leiter: In caso di acquisto di un appartamento o di una casa, è buona prassi stipulare anzitutto un contratto preliminare, così rinviando la firma del contratto di vendita definito dinanzi al notaio. Questa necessità nasce dal fatto che soventemente l’acquirente, prima di acquistare la piena proprietà dell’immobile, preferisce preliminarmente chiarire i dettagli del finanziamento, verificare la correttezza urbanistica o lo stato tavolare dell’immobile.

Il contratto preliminare rappresenta quindi una fase intermedia del rapporto contrattuale, ove entrambe le parti contraenti si impegnano a concludere il contratto definitivo in un momento successivo. Quest’ultimo deve necessariamente essere firmato da entrambi le parti dinanzi ad un notaio e va quindi registrato al Libro Fondiario (termine tecnico: intavolato). Il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo e rappresenta una garanzia per entrambe le parti, affinché il contratto di vendita venga successivamente effettivamente concluso.

Una caparra confirmatoria rappresenta una sorta di anticipo sul prezzo stabilito e funge altresì quale garanzia aggiuntiva per il venditore. In tal senso al momento della conclusione del contratto gli viene consegnata una certa somma di denaro, la quale al momento della stipula del contratto definitivo sarà computata sul prezzo di acquisto dovuto. Detto in termini poveri: Si tratta sostanzialmente di un acconto.

In caso di recesso dell’acquirente dal contratto preliminare, la caparra adempie ad una funzione di garanzia, atteso che il venditore può trattenere definitivamente la somma ricevuta. In tal modo la caparra rappresenta una misura di “autotutela”, evitando la necessità di doversi rivolgere ad un Giudice.

Per il venditore una caparra rappresenta pertanto sempre un vantaggio. Se il promissario acquirente non adempie il proprio obbligo di acquisto entro il periodo a tale proposito stabilito, il promittente venditore può trattenere definitivamente la somma ricevuta a titolo di risarcimento, senza necessità di ulteriori azioni.

Naturalmente una caparra svolge una funzione di tutela anche per l’acquirente: Se il contratto definitivo non è concluso entro il termine stabilita a causa di inadempimento del promittente venditore, il promissario acquirente potrà richiedere la restituzione del doppio della caparra prestata.

Se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria, di norma sono escluse ulteriori pretese risarcitorie. L’art. 1385 ZGB dispone che una parte non potrà di norma trattenere quanto ricevuto a titolo di caparra (o reclamare il doppio della caparra prestata) e contemporaneamente fare valere in giudizio i danni patiti a causa dell’inadempimento dell’altra parte. Unica eccezione: Se il promissario acquirente dopo la stipula del preliminare già abita l’immobile oggetto del contratto di acquisto - ed è inadempiente. In questo caso dovrà pure rifondere i danni risultanti dalla mancata disponibilità dell’immobile.

Tuttavia, in alternativa a quanto sopra descritto, la parte adempiente e pronta alla stipula del contratto definitivo di compravendita, potrà avviare un procedimento giudiziario volto ad ottenere una pronuncia giudiziale, la quale sostituirà in tutto e per tutto il contratto definitivo.

Annemarie F. ha quindi sostanzialmente due opzioni. Potrà intascare il 15% del prezzo di acquisto concordato, oppure avviare un procedimento giudiziale, in modo da ottenere in via coattiva la conclusione della compravendita.

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protocollo: dott.ssa Verena Duregger