Öffnungszeiten Sekretariat
8.00 - 12.30 Uhr
14.00 - 18.30 Uhr

LEITER Rechtsanwaltskanzlei / Studio Legale
Graben / Via Bastioni 11, 39031 Bruneck / Brunico

TEL +39 0474 555356 FAX  0474 556030 MAIL info@avv-leiter.it 
MwSt. Nr. 02452430214 St. Nr. LTR NRS 80D13 B160I

Dr. Andreas Leiter
andreas.leiter@pec.avv-leiter.it 

Dr. Hanspeter Leiter
hanspeter.leiter@pec.avv-leiter.it 

Graben 11 Via Bastioni
39031 Bruneck-Brunico
Italien

+390474555356

Rechttsanwaltskanzlei der Familie Leiter am Gilmplatz in Bruneck. Seit 1883.

DEN2015001D0469.jpg

Rechtstipp

Halten Sie sich immer über neue Rechtsvorschriften aktualisiert

Filtering by Tag: Vertragsrecht

Kaufvertrag - Kaufvorvertrag - Nichterfüllung durch den Käufer - Angeld und Schadenersatz

Andreas Leiter

 

Annemarie F. aus St. Vigil in Enneberg ist Eigentümerin einer Dreizimmerwohnung. Aus finanziellen Gründen beschließt sie, die Wohnung zu verkaufen. Es dauert nicht lange, bis sie einen Käufer findet: Herbert K. Dieser will nur vorab noch die Finanzierung klären. Frau F. bereitet gemeinsam mit ihrem Anwalt den Kaufvorvertrag vor, in dem eine Frist für den Abschluss und 15 Prozent des Kaufpreises als Angeld festgelegt werden, In der Folge lässt die Wohnungseigentümerin den von beiden Parteien unterzeichneten Kaufvorvertrag registrieren. Plötzlich vertröstet Herbert K. Frau F. von Woche zu Woche – schließlich kauft er die Wohnung doch nicht. Verärgert wendet sich Annemarie F. an ihren Anwalt.

Rechtsanwalt Andreas Leiter:  Bei einem Haus- oder Wohnungskauf ist es gängige Praxis, dass beide Parteien einen Vorvertrag abschließen, bevor sie vor dem Notar den endgültigen Kaufvertrag unterzeichnen. Diese Notwendigkeit ergibt sich häufig, weil der Käufer zunächst die Finanzierung, die urbanistische Richtigkeit oder den Grundbuchstand klären will, bevor er die Immobilie kauft.

Beim Vorvertrag handelt es sich also um einen gängigen Zwischenschritt, durch den sich beide Vertragsparteien verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt den Hauptvertrag abzuschließen. Dieser muss vor einem Notar von beiden Parteien unterschrieben und in der Folge im Grundbuch eingetragen (Fachterminus: einverleibt) werden. Der Vorvertrag muss alle wesentlichen Elemente des Hauptvertrages beinhalten und stellt für beide Seiten eine Sicherheit dar, dass es zum späteren Zeitpunkt auch tatsächlich zum Abschluss des Kaufvertrages kommt.

Ein Angeld zur Bestätigung ist eine Form von Anzahlung und zusätzliche Garantie für den Verkäufer. Dabei wird ihm bei Abschluss eines Vertrages eine bestimmte Geldsumme übergeben, die bei Erfüllung auf den geschuldeten Kaufpreis angerechnet wird. Salopp könnte man sagen, dass es sich dabei um eine Anzahlung handelt.

Tritt der Käufer vom Vorvertrag zurück, erfüllt das Angeld eine Garantiefunktion, da der Verkäufer diese Summe behalten kann. Es erfüllt somit den Zweck einer „Selbsthilfemaßnahme“.

Für den Verkäufer ist die Klausel eines Angelds also immer von Vorteil. Erfüllt die kaufversprechende Partei ihre Verpflichtung zu kaufen nicht innerhalb der im Kaufvorvertrag vorgeschriebenen Frist, kann der Verkäufer ohne Notwendigkeit weiterer Schritte im Wege der Entschädigung das Angeld behalten.

Natürlich ist das Angeld auch ein Schutz für den Käufer: Kommt der Hauptvertrag bis zum vorgegeben Zeitpunkt aufgrund einseitigen Verschuldens des Verkäufers nicht zustande, kann der Käufer die doppelte Summe des geleisteten Angeldes zurückfordern.

Ist ein Angeld im Vorvertrag vorgesehen, sind zusätzliche Schadenersatzforderungen in der Regel ausgeschlossen. Die Bestimmung des Art 1385 ZGB verfügt, dass eine Partei nicht gleichzeitig das Angeld behalten (oder das doppelte Angeld zurückfordern) und zusätzlich noch einen entstandenen Schaden einklagen darf. Einzige Ausnahme: Die kaufversprechende Partei bewohnt nach Abschluss des Kaufvorvertrages bereits die Liegenschaft – und ist säumig. In diesem Fall muss sie auch für jene Schäden aufkommen, die aus der mangelnden Verfügbarkeit der Liegenschaft resultieren.

Alternativ zum Rückbehalt des Angeldes bzw. der Forderung auf das doppelte Angeld, kann die jeweilige Partei, die zur Vertragserfüllung bereit ist, auch vor Gericht ein Verfahren anstrengen, das die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Vorvertrag zum Gegenstand hat bzw. den Abschluss des nicht abgeschlossenen Hauptvertrages durch ein gerichtliches Urteil erwirken soll.

Annemarie F. bleiben also zwei Möglichkeiten. Sie kann das Angeld in Höhe von 15 Prozent des Kaufpreises behalten oder ein Verfahren vor Gericht einleiten, das den Verkauf der Immobilie erwirken soll.

Wünschen Sie zur dargestellten Fragestellung weitere Auskünfte? Oder haben Sie ein ähnliches Problem? Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch unter info@avv-leiter.it oder +39 (0) 474 555356.

 

Protokoll: Verena Duregger

Landwirtschaftlicher Grundstückskauf: Welche Vorkaufsrechte sind zu beachten?

Andreas Leiter

Vor einigen Tagen ist ein Bauer aus Antholz an Christa Z. herangetreten. Er möchte ihr ein landwirtschaftliches Grundstück verkaufen. Die Holzunternehmerin ist am angebotenen Wald interessiert. Da sie aus einem anderen Fall im Bekanntenkreis weiß, dass beim Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke Vorkaufsrechte zu beachten sind, sucht sie ihren Anwalt auf.

 

Rechtsanwalt Dr. Andreas Leiter: Wenn jemand einen Grund kauft, ist es immer von Vorteil, Fragen bezüglich eventueller Vorkaufsrechte vorab zu klären. Es steht nichts dagegen, dass jemand ein landwirtschaftliches Grundstück verkauft, allerdings kann in gewissen Fällen ein Vorkaufsrecht zu Gunsten von einigen Personen bestehen. Dieses betrifft im Fall von landwirtschaftlichen Grundstücken zum einen den Pächter des Grundstückes - und den angrenzenden Eigentümer. Gibt es einen Pächter, hat er gegenüber dem angrenzenden Eigentümer den Vorrang.

Das Pachtverhältnis muss nachgewiesen werden, zum Beispiel mittels eines schriftlichen Pachtvertrags. Es ist von Vorteil, wenn dieser nicht erst vor Kurzem abgeschlossen wurde. Denn anderweitig könnte vom angrenzenden Eigentümer auch ein Missbrauch vermutet werden -  etwa, um ihn beim Verkauf zu umgehen.

Gibt es vorkaufsberechtigte Personen, muss der Verkäufer diesen seine Verkaufsabsichten mitteilen. Tut er das nicht und verkauft den Grund an jemand anderes, dann können sie innerhalb einer im Gesetz festgesetzten Frist ihr Rückkaufsrecht geltend machen und das Grundstück „zurückkaufen“.

Nicht jeder angrenzende Nachbar hat per se ein Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht besteht, wenn er selbst als Landwirt, sei es im Voll- als auch im Nebenerwerb, tätig ist und die Felder selbst bewirtschaftet. Es greift auch dann, wenn er die Felder nur zum eigenen Nutzen bestellt, also die Früchte aus der Bebauung ausschließlich zu privaten Zwecken nutzt. Das Vorkaufsrecht kann hingegen ausgeschlossen sein, wenn die Flächen keine landwirtschaftliche Widmung (mehr) haben, oder wenn zwischen den betroffenen Flächen Wege, Straßen oder andere relevante Unterbrechungen bestehen.

Es ist also von Fall zu Fall zu prüfen, ob etwaige Vorkaufsrechte bestehen. Christa Z. konnte das Grundstück schließlich erwerben. Es gab zwar einen angrenzenden Nachbarn, der ebenfalls ein Interesse hatte. Aber eine genau Überprüfung ergab, dass das zum Verkauf stehende Grundstück nicht mehr als landwirtschaftliche Fläche eingestuft und somit frei von Vorkaufsrechten war.

Wünschen Sie zur dargestellten Fragestellung weitere Auskünfte? Oder haben Sie ein ähnliches Problem? Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch unter info@avv-leiter.it oder +39 (0)474 555356.

 

 

Airbnb & Co: Zukunft oder Bedrohung der Tourismusbranche?

Andreas Leiter

Airbnb & Co: Zukunft oder Bedrohung der Tourismusbranche?

Sharing Economy, die so genannte geteilte Nutzung von teilweise oder ganz ungenutzten Ressourcen, ist für Konsumenten ein großes Thema. Das zeigt der rege Zulauf für Plattformen wie Airbnb, Uber, Booking.com. Ob Sharing Economy auch wettbewerbsfähig ist, war das Thema bei einer Veranstaltung des Tourismus Management Clubs (TMC) der Universität Bozen im Raiffeisen Forum in Bruneck. Neben Marina Crazzolara (B&B Lüch Da Pcëi, St. Kassian) und Gerald Kröll (Managing Director, Horwath HTL Austria, Salzburg) gehörte auch Rechtsanwalt Dr. Andreas Leiter, Kanzlei Leiter, zu den Referenten.

Er beleuchtete in seinem Impulsreferat die rechtliche Seite der Sharing-Plattform Airbnb, dem Online-Marktplatz für Buchung und Vermietung von Unterkünften. Für Anbieter, welche bereits über eine Lizenz zur Zimmervermietung, Bed&Breakfast, Ferien auf dem Bauernhof oder gar für einen Hotelier kann diese Plattform eine interessante Ergänzung seiner Kommunikationskanäle sein. Durch diese Lifestyle-Seite kann er einen neuen Typ von Gast ansprechen.

Private Anbieter, die die Plattform nutzen wollen, müssen abwägen, wie sie vorgehen: Denn sie agieren (Stand Februar 2017) in einem juridischen Graubereich, da das Phänomen Sharing Economy in Italien (noch) nicht spezifisch rechtlich geregelt ist. Die allgemein geltenden Bestimmungen der Rechtsordnung werden auch auf ihn angewandt. Deshalb empfiehlt es sich für den private Anbieter, genau zu prüfen, an welche allgemeinen Bestimmungen sie sich halten müssen, etwa im Mietrecht und bei der Versteuerung der Einkünfte aus der Kurzzeitvermietung über Airbnb. Denn der Betreiber von Airbnb kümmert sich in erster Linie nicht darum, ob die Anwender sich an die lokalen und nationalen Spielregeln halten, etwa nach einer Vermietung die geschuldete Aufenthaltsgebühr abzuführen oder die Brandschutzbestimmungen einzuhalten.

Gastwirte, die über eine entsprechende Lizenz verfügen, und somit alle damit zusammenhängenden Vorschriften einhalten und Abgaben abführen müssen, sehen aufgrund dieser Ungleichbehandlung nicht ohne Grund eine unlautere Konkurrenz.

Neben Airbnb ging Leiter auch auf die Folgen von Plattformen wie Tripadvisor oder Booking.com für die Hotellerie ein. Die Plattform für Buchungen und Bewertungen von Unterkünften sind bei vielen Touristikern beliebt. Denn gute Bewertungen bedeuten gute Werbung für den Betrieb. Es sei denn, ein User schreibt eine negative Bewertung.  Berechtigte Kritik oder nicht – das stellt für viele Hoteliers ein großes Problem dar. Kann ich mich gegen einen negativen Bericht wehren? Rechtsanwalt Leiter berichtete über Fälle aus seiner Praxis und riet, nachteilige Kommentare und Bewertungen schnell mit einem professionellen Schreiben richtigzustellen. Die Möglichkeit, einen Eintrag, der eine Falschaussage beinhaltet, schnell und unbürokratisch zu löschen, besteht nämlich noch nicht.

Auch hier besteht noch großer Handlungsbedarf: Die Verantwortung für den Inhalt der Seiten liegt beim Nutzer – nichtsdestotrotz ist es für den Hotelier auch bei einer augenscheinlichen Falschaussage sehr schwierig, diese in kürzester Zeit entfernen zu lassen. Doch gerade der Zeitfaktor ist in so einem Fall wesentlich. Hier müsste den Betreibern von Internetseiten gesetzlich vorgegeben werden, bei falscher Darstellung verpflichtet zu sein, negative Berichte zu entfernen -  und zwar schnell und unbürokratisch.

Fazit der Veranstaltung: Es ist nichts einzuwenden gegen Sharing Economy à la Airbnb oder Booking.com. Wichtig ist aber, die Voraussetzungen für alle Anbieter auf eine gemeinsame Basis zu bringen.

 

Lesen Sie auch den Beitrag des Veranstalters TMC- Tourismus Managment Club der Universität Bozen zu dieser Veranstaltung: http://tmc.suedtirol.org/sharing-oder-shadow-economy/

Protokoll: Dr. Verena Duregger

Erblasser aus München vererbt eine Liegenschaft am Gardasee in Italien

Andreas Leiter

 

Im Oktober 2016 treffen sich zwei Cousins des verstorbenen Gerold F. in München bei einem Notar zur Testamentseröffnung. Dass der allein stehende Herr eine Wohnung in München und eine in Hamburg besaß, wussten sie. Völlig überrascht erfahren sie, dass Herr F. auch ein Ferienhaus mit Garten am Gardasee sein Eigentum nannte. Dieses hinterlässt er seinen Cousins zu gleichen Teilen. Nun fragen sie sich, wie sie in so einem Fall vorgehen müssen?

Rechtsanwalt Dr. Andreas Leiter: Im Fall von Gerold F. ist eine Liegenschaft, die in Italien liegt, Teil einer Erbschaft, die für alle weiteren Aspekte in Deutschland abgewickelt wird. Dennoch muss in Italien eine Erbschaftsmeldung bei der Agentur der Einnahmen vorgenommen werden. In der Erbschaftserklärung werden eine Reihe von Informationen angeführt, darunter wer der Erblasser ist, wer die Erben sind und aus welchem Titel (z.B. Testament) sie erben, welche Güter Teil des Erbschaftsvermögens sind.  

Eine Erbschaftsmeldung setzt voraus, dass für alle Personen, die darin angeführt werden, eine italienische Steuernummer angeführt wird. Der Erblasser wird als Eigentümer einer Immobilie in Italien wahrscheinlich bereits darüber verfügen. Die ausländischen Erben in der Regel nicht. Für sie kann eine italienische Steuernummer bei der Agentur der Einnahmen beantragt werden. Das können sie selbst tun oder aber eine andere Person, beispielsweise ihren Anwalt, damit beauftragen.

Einer Erbschaftsmeldung müssen eine Reihe von Anlagen beigefügt werden, zum Beispiel ein Totenschein, das Testament in beglaubigter Abschrift, oder, wenn der Anspruch der Erben aus der gesetzlichen Erbfolge hervorgeht, eine entsprechende Dokumentation über das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser.

Für Immobilien müssen die aus dem zuständigen Katasteramt hervorgehenden Katasterdaten erhoben werden, weiters den so genannten Katasterertrag der Immobilie. Der sich daraus ergebende Wert stellt die Grundlage dar für die anfallenden Gebühren und gegebenenfalls für die Erbschaftssteuer.

Es ist wichtig, die Werte für Immobilien korrekt festzusetzen. Werden sie zu tief angegeben, besteht die Gefahr einer Nachschätzung seitens der Agentur für Einnahmen.

Müssen die Cousins von Gerold F. eine Erbschaftssteuer bezahlen? Diese Frage ist für sie natürlich von besonderer Bedeutung. Hier gilt, dass im Einzelfall geprüft werden muss, ob der Erbe/die Erben in den Genuss der in Italien bestehenden Freibeträge für nahe Verwandte kommt/kommen.

Wichtig: Die Erbschaftsmeldung muss fristgerecht erfolgen, ansonsten fallen hohe Strafgebühren an.

Sobald die Erbschaftsmeldung vorliegt und die entsprechenden Gebühren eingezahlt sind, kann im örtlich zuständigen Katasteramt die Umschreibung des Eigentums erfolgen. Eine Besonderheit betrifft jene italienischen Gebiete, in denen das Grundbuch gilt, zum Beispiel Südtirol. Hier muss zudem bei Gericht ein Erbschein beantragt werden.

Bei jeder Erbschaft, in der Teile im Ausland abgewickelt werden, muss berücksichtigt werden, dass die in einem Land bezahlten Gebühren und/oder die Erbschaftssteuer im anderen Land von den zuständigen Behörden anerkannt werden.

Übrigens: Es kommt vor, dass der Erblasser im Ausland ein Kontokorrent eingerichtet hat, um die Spesen zu begleichen, die zum Beispiel für seine Immobilie anfallen (Strom, Kondominiumsspesen). Die italienische Bank kann das Konto bei Bekanntwerden des Todes blockieren und die Zahlungen vorläufig einstellen.

 

Falls Sie sich für die notwendigen Schritte zur Abwicklung einer Erbschaft gemäß Testament oder der gesetzlichen Erbfolge in Italien interessieren, lesen Sie bitte diesen Rechtstipp. Suchen Sie hingegen Informationen zum Anspruch auf Pflichteil gemäß italienischem Recht, so werden Sie bei diesem Rechtstipp fündig.

 

Wünschen Sie zur dargestellten Fragestellung weitere Auskünfte? Oder haben Sie ein ähnliches Problem? Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch unter info@avv-leiter.it oder +39 (0)474 555356.

Protokoll: Dr. Verena Duregger

Geschlossener Hof - Auflösung und Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke - Vorkaufsrecht - notarieller Vertrag

Andreas Leiter

Anton und Franz S. sind Eigentümer eines geschlossenen Hofes in einer Fraktion der Gemeinde Bruneck, auf dem ein altes, baufälliges Bauernhaus steht. Sie betreiben keine Viehwirtschaft mehr. Die Felder haben sie seit Jahren an andere Bauern verpachtet. Im alten Haus können sie nicht mehr wohnen. Dieses soll abgerissen werden und neben der Hofstelle soll ein neues Wohnhaus mit getrennten Wohnungen für die Eigentümer und für ihre Kinder errichtet werden. Den geschlossenen Hof wollen sie auflösen. Nur wie?

Rechtsanwalt Dr. Andreas Leiter: Die Zustimmung zur Hofauflösung eines geschlossenen Hofes erteilt zunächst die örtliche Höfekommission. Erst dann kann das Ansuchen der Landeshöfekommission vorgelegt werden. Die Genehmigung zur Hofauflösung erfolgt meist unter der Bedingung, dass die landwirtschaftlich genutzten Flächen anderen geschlossenen Höfen zugeschrieben werden.

Es müssen also zuallererst mögliche Käufer für die landwirtschaftlichen Flächen gefunden werden. Diese müssen die Voraussetzung haben, selbst einen geschlossenen Hof zu besitzen. Eine andere Möglichkeit besteht darin, eine Person zu finden, die einen neuen geschlossenen Hof gründen will.

Nun wird im Normalfall ein Kaufvorvertrag zwischen dem Eigentümer und möglichen Käufer unterzeichnet. Möchte eine Person kaufen, die selbst bereit Eigentümer eines geschlossenen Hofes ist, muss die Höfekommission der Zuschreibung zum geschlossenen Hof zustimmen. Dabei kontrolliert die Kommission, dass die Arbeitsleistung des Erwerbers (und ggf. seiner Familienmitglieder) ausreicht, um auch die neu zu erwerbende Fläche selbst zu bewirtschaften.

Ist dies alles überprüft worden, müssen nun etwaige Vorkaufsrechte für die landwirtschaftlichen Flächen berücksichtigt werden. Dem Pächter der gegenständlichen Fläche oder dem Eigentümer eines unmittelbar an die genannten Liegenschaften angrenzenden Grundstücks, das von ihm selbst bewirtschaftet wird, kann ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Beweis für das Bestehen der genannten Bedingungen obliegt in diesem Fall dem oben genannten Eigentümer oder Pächter.

Wird das Vorkaufsrecht nicht berücksichtigt, kann die interessierte Person den Verkauf auch nach Abschluss des notariellen Vertrags gerichtlich anfechten und ihr Rückkaufrecht geltend machen.

Übt kein Vorkaufsberechtigter innerhalb der vorgesehenen Frist sein Recht aus, bzw. bestätigt er auch vorher schriftlich, sein Recht nicht ausüben zu wollen, kann der notarielle Vertrag zum Verkauf der Flächen vorbereitet werden. Hier können neben den wesentlichen Klauseln zum Verkauf verschiedene weitere Klauseln enthalten sein, etwa jene, dass der mögliche Erwerber steuerliche Begünstigungen geltend macht, weil er im Hauptberuf Bauer ist oder jene, dass die Bank, im Moment der Eigentumsübertragung auf eine einverleibte Hypothek verzichtet, damit der Käufer lastenfrei erwirbt.

Wünschen Sie zur dargestellten Fragestellung weitere Auskünfte? Oder haben Sie ein ähnliches Problem? Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch unter info@avv-leiter.it oder +39 (0) 474 555356.

 

Protokoll: Verena Duregger

Kaufvertrag – Kaufvorvertrag – Auflösung Vertrag - Angeld zur Bestätigung und Schadenersatz

Andreas Leiter

 

Paul Z. aus Bruneck lebt mit seiner Frau in einer Zweizimmerwohnung. Das Paar erwartet Zwillinge, weshalb die Räumlichkeiten schon bald zu klein sein werden. Sie suchen dringend eine neue Wohnlösung. Ihr Immobilienhändler schlägt eine Dreizimmerwohnung in einer Fraktion von Bruneck vor. Im Moment habe er nichts anderes. Die Wohnung gefällt Familie Z. Nichtsdestotrotz hätten sie lieber noch ein Zimmer mehr. Doch bevor sie nichts Besseres finden, wollen sie sich diese Möglichkeit nicht durch die Lappen gehen lassen. Mit dem Verkäufer der Immobilie besprechen sie ihre Wünsche ganz offen. Die beiden Parteien suchen gemeinsam einen Anwalt auf, um die beste Lösung für beide Seiten zu finden.

Rechtsanwalt Dr. Andreas Leiter: Die Bestimmung des Art. 1385 des italienischen Zivilgesetzbuches sieht die Möglichkeit eines sogenannten Angeldes zur Bestätigung vor. Demnach wird bei Abschluss eines Vertrags eine bestimmte Geldsumme übergeben, welche bei Erfüllung zurückzugeben oder auf die geschuldete Leistung anzurechnen ist.

Bei einem Hauskauf ist ein Vorvertrag ein gängiger Zwischenschritt: Mit dem Vorvertrag verpflichten sich beide Vertragsparteien, zu einem späteren Zeitpunkt den Hauptvertrag abzuschließen. Der Hauptvertrag muss vor einem Notar unterschrieben und in der Folge im Grundbuch eingetragen (Fachterminus: einverleibt) werden. Der Vorvertrag bietet die Sicherheit, dass der Kaufvertrag der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt tatsächlich abgeschlossen wird. Der Kaufvorvertrag muss alle wesentlichen Elemente des Hauptvertrages beinhalten.

Ein Kaufvorvertrag kann eine Klausel zum Angeld zur Bestätigung beinhalten: Für den Fall, dass der Käufer vom Vorvertrag zurücktritt, erfüllt das Angeld demnach eine Garantiefunktion, da der Verkäufer die als Angeld erhaltene Summe behalten darf. Dieses Angeld erfüllt somit den Zweck einer Selbsthilfemaßnahme, da der Käufer vom Vertrag zurücktreten kann, ohne dass der vom Verkäufer hierdurch erlittene Schaden durch ein Gerichtsverfahrens ermittelt werden muss.

Im Fall von Familie Z. ist die Verabredung des Angelds für beide Parteien von Vorteil. Findet die Familie innerhalb der im Kaufvorvertrag für den Kauf vorgeschriebenen Frist eine bessere Wohnlösung, kann sie vom Vertrag zurücktreten, und der Verkäufer darf im Wege der Entschädigung das Angeld behalten.

Übrigens: Der Verkäufer darf das Angeld auch dann behalten (und vom Vertrag zurücktreten), wenn der Käufer säumig ist bzw. die aus dem Vertrag hervorgehenden wesentlichen Verpflichtungen nicht erfüllt.

Natürlich betrifft das Angeld auch den Verkäufer. Kommt der Hauptvertrag bis zum vorgegeben Zeitpunkt aufgrund einseitigen Verschuldens des Verkäufers nicht zustande, kann der Käufer die doppelte Summe des geleisteten Angeldeszurückfordern.

Laut Art. 1385 ZGB darf eine Partei nicht einseitig vom Vertrag zurücktreten und das Angeld behalten (oder doppelt zurückfordern der Käufer bezahlt das Angeld, der Verkäufer müsste diese Summe zurückerstatten und seinerseits das Angeld entrichten) und zusätzlich noch einen entstandenen Schaden einklagen. Einzige Ausnahme: Die kaufversprechende Partei bewohnt nach Abschluss des Kaufvorvertrages bereits die Liegenschaft und ist säumig. In diesem Fall muss sie auch für jene Schäden aufkommen, die aus der mangelnden Verfügbarkeit der Liegenschaft resultieren.

 Alternativ zum Rückbehalt des Angeldes bzw. der Forderung auf das doppelte Angeld, kann die jeweilige Partei, die zur Vertragserfüllung bereit ist, auch vor Gericht ein Verfahren anstrengen, das die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Vorvertrag zum Gegenstand hat bzw. den Abschluss des nicht abgeschlossenen Hauptvertrages durch ein gerichtliches Urteil.

 Wünschen Sie zur dargestellten Fragestellung weitere Auskünfte? Oder haben Sie ein ähnliches Problem? Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch unter info@avv-leiter.it oder +39 (0) 474 555356.

 

Protokoll: Verena Duregger

Haftung für Schäden und Mängel bei Immombilien für die Baufirma und Verkäufer von Immobilien

Andreas Leiter

 

Im Jahr 2010 hat Paula W. von einer Immobilienfirma eine Wohnung gekauft. Diese wurde im Auftrag der Immobilienfirma von einer Baufirma erbaut, die mittlerweile in Konkurs gegangen ist. Fünf Jahre später bemerkt die Käuferin, dass in der Garage Wasser einsickert. Sie sucht ihren Anwalt auf und fragt, was sie jetzt tun kann.

Rechtsanwalt Dr. Marco Lo Buono: Die Bestimmung des Art. 1669 des Zivilgesetzbuches sieht die Haftung des Bauunternehmens vor, wenn von diesem errichtete Bauwerke innerhalb von zehn Jahren nach Fertigstellung grobe Baumängel aufweisen, welche die Gefahr der vollständigen oder teilweisen Zerstörung in sich bergen.

Diese Norm gilt in den Fällen, in welchen der Verkäufer der Immobilie diese selbst errichtet hat (wenn also eine Baufirma ein Gebäude errichtet und im Anschluss verkauft). Sie greift aber auch dann, wenn der Verkäufer ein Bauunternehmen beauftragt hat, aber das Unternehmen unter seiner Weisungen das Gebäude errichtet, und er sich die Bauaufsicht zurückbehält. Unter diesen Voraussetzungen kann der Verkäufer auch in Fällen haftbar gemacht werden, in denen ein Dritter mit der materiellen Errichtung des Bauwerks beauftragt war.

Was sind grobe Baumängel? Als grober Mangel gilt alles, was die Substanz des Bauwerks so verändert, dass es den normalen Nutzen beeinträchtigt und langfristig Beeinträchtigungen der Bausubstanz nach sich ziehen kann. Darunter fallen natürlich Mängel, welche die Stabilität des Bauwerks beinträchtigen oder gar eine mögliche Einsturzgefahr zur Folge haben, aber auch Mängel, welche den normalen Gebrauch einschränken. Ein Beispiel für solche Mängel ist eine mangelhafte Isolierung, oder, wie im Fall von Paula W., einsickerndes Wasser in der Garage, das nicht nur unansehnlich ist, sondern die Stabilität der Mauern langfristig gefährden kann.

Im Fall von Paula W. hat die Baufirma mittlerweile Konkurs angemeldet.

Paula W. könnte als Rechtsnachfolgerin der Immobilienfirma, von der sie die Wohnung erworben hat, direkt gegenüber der Baufirma vorgehen, um diese für die bestehenden Mängel haftbar zu machen. Nachdem diese jedoch mittlerweile Konkurs angemeldet hat, wird sich dieser Weg als in der Praxis wenig sinnvoll erweisen.

Auf Grundlage der obigen Ausführungen kann Paula W. jedoch auch gegenüber der Immobilienfirma vorgehen, sei es um Bestehen und Ausmaß des Baumangels feststellen zu lassen, und die Behebung der Mängel zu erwirken, sei es um eine Schadenersatzleistung zu erwirken. In diesem Fall ist die Voraussetzung für ein erfolgreiches Vorgehen jedoch, dass die Immobilienfirma seinerzeit keine gänzlich passive Rolle bei der Errichtung des Gebäudes gespielt hat – sprich ihrerseits die Wohnung von der Baufirma schlüsselfertig erworben hat – sondern etwa die Errichtung des Gebäudes aktiv koordiniert, die Bauphase überwacht und/oder sich um die administrativen Belange (so z.B. die Ausarbeitung des Projekts, die Abgabe der Gesuche um Baukonzession etc.) gekümmert hat. Oder – was häufig der Fall ist, ein Mitarbeiter der Immobilienfirma mit den möglichen Käufern die Sonderwünsche für die Ausstattung der Wohnungen besprochen und diese wiederum an die Handwerker weitergeleitet hat. Sollte dem nicht so sein, hätte Paula W. nämlich nur die Gewährleistungsansprüche eines normalen Käufers, welche grundsätzlich nach einem Jahr ab Übergabe verjähren.

Achtung: Die Bestimmung laut Art. 1669 ZGB kann jedoch nur dann Wirkung entfalten, wenn die Mängel innerhalb eines Jahres ab Entdeckung zur Anzeige gebracht werden. Das Recht auf Schadenersatz verjährt dann ebenso innerhalb eines Jahres ab erfolgter Anzeige.

Wünschen Sie zur dargestellten Fragestellung weitere Auskünfte? Oder haben Sie ein ähnliches Problem? Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch unter info@avv-leiter.it oder +39 (0) 474 555356.

Protokoll: Verena Duregger