Geschlossener Hof: Möglichkeit zur Auflösung

Die Brüder S. sind Eigentümer je zur ungeteilten Hälfte eines geschlossenen Hofs. Auf dem Hof steht ein altes, baufälliges Bauernhaus, und sie betreiben keine Viehwirtschaft mehr. Die Felder haben sie seit Jahren an andere Bauern verpachtet. Das alte Haus ist nicht mehr bewohnbar und soll abgerissen werden, um Platz für ein neues Wohnhaus zu schaffen. Die Brüder wollen den geschlossenen Hof auflösen, aber wie geht das?

Rechtsanwalt Dr. Andreas Leiter: Der geschlossene Hof ist ein wichtiges Rechtsinstitut in Südtirol. Er ist eng mit der Identität und Kultur von Südtirol verbunden und hat großen Einfluss auf die Landwirtschaft und das Leben der Menschen. Er hat in der Vergangenheit eine bedeutende Rolle bei der Erhaltung und Entwicklung der bäuerlichen Strukturen gespielt und ich heute ein wesentliches Element, um der lokalen Landwirtschaft eine nachhaltige Bewirtschaftung des Bodens zu ermöglichen.  Der geschlossene Hof dient dazu, die landwirtschaftlichen Flächen und die bäuerlichen Strukturen zu schützen und eine sinnvolle Nutzung des Bodens zu gewährleisten.

Die Zustimmung zur Hofauflösung eines geschlossenen Hofes muss auf Antrag zuerst von der örtlichen Höfekommission erteilt werden. Erst dann kann das Ansuchen der Landeshöfekommission vorgelegt werden.

Ein geschlossener Hof wird niemals von Amts wegen aufgelöst. Sollten die Bauten auf dem geschlossenen Hof ganz oder teilweise wegfallen und es gibt schwerwiegende Gründe, die eine Wiedererrichtung auf Dauer ausschließen, so kann die Kommission den Widerruf der Einstufung als geschlossener Hof veranlassen. Die Einstellung der Bewirtschaftung des Hofes oder die Nutzung der Grundstücke für nicht-landwirtschaftliche Zwecke reichen nicht aus, um die Qualifikation als geschlossener Hof aufzuheben. Jedoch, wenn der Ertrag des Hofes aufgrund von Teilungen oder anderen Umständen dauerhaft so stark gemindert wird, dass dieser nicht einmal mehr die Hälfte des vorgesehenen Jahresdurchschnittsertrages erbringt, können die Eigentümer oder andere interessierte Parteien den Widerruf des Status als geschlossener Hof beantragen.

Grundsätzlich wird die Höfekommission alles daran setzen, eine ausreichend große Hofstelle zu erhalten. Nur in Ausnahmefällen bewertet die Kommission eine prekäre finanzielle Situation des Hofeigentümers. Zudem: die Genehmigung zur Hofauflösung erfolgt meist unter der Bedingung, dass die landwirtschaftlich genutzten Flächen anderen geschlossenen Höfen zugeschrieben werden. So werden die bestehenden landwirtschaftlichen Flächen erhalten und fallen nicht dem feien Markt und der Bauspekulation anheim.

Somit müssen also potenzielle Käufer für die landwirtschaftlichen Flächen gefunden werden. Diese müssen die Voraussetzungen erfüllen, selbst einen geschlossenen Hof zu besitzen. Eine andere Möglichkeit besteht darin, jemanden zu finden, der einen neuen geschlossenen Hof gründen möchte.

Im Normalfall schließt der Eigentümer zuerst einen Kaufvorvertrag mit den potenziell interessierten Käufern der Felder ab. Wenn jemand kaufen möchte, der bereits einen geschlossenen Hof besitzt, muss die Höfekommission der Zuschreibung zum geschlossenen Hof zustimmen. Dabei wird geprüft, ob die Arbeitsleistung des Erwerbers (und ggf. seiner Familienmitglieder) ausreicht, um auch die neu erworbene Fläche selbst zu bewirtschaften.

Finden sich interessierte Käufer, müssen auch mögliche Vorkaufsrechte für die landwirtschaftlichen Flächen berücksichtigt werden. Dem Pächter der Fläche oder dem Eigentümer eines angrenzenden Grundstücks, das von ihm selbst bewirtschaftet wird, kann ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Beweis für das Bestehen der genannten Bedingungen liegt beim genannten Eigentümer oder Pächter.

Wird das Vorkaufsrecht nicht berücksichtigt, kann die interessierte Person den Verkauf auch nach Abschluss des notariellen Vertrags gerichtlich anfechten und ihr Rückkaufrecht geltend machen. Deshalb ist es ratsam, den möglichen Vorkaufsberechtigten den beabsichtigten Verkauf schriftlich mitzuteilen

Übt dann keiner der Vorkaufsberechtigten innerhalb der vorgesehenen Frist sein Recht aus - oder er bestätigt schriftlich, sein Recht nicht ausüben zu wollen - kann der notarielle Vertrag zum Verkauf der Flächen vorbereitet werden. Neben den wesentlichen Klauseln zum Verkauf können verschiedene weitere Klauseln enthalten sein, etwa solche, die den möglichen Erwerber berechtigen, steuerliche Begünstigungen geltend zu machen, weil er im Hauptberuf Bauer ist, oder solche, die besagen, dass die Bank im Moment der Eigentumsübertragung auf eine einverleibte Hypothek verzichtet, damit der Käufer lastenfrei erwirbt.

Möchten Sie mehr über den geschlossenen Hof erfahren oder planen Sie Veränderungen an Ihrem Hof? Setzen Sie sich gerne mit mir in Verbindung! Sie erreichen mich unter info@avv-leiter.it oder +39 (0)474 555356.

RA Andreas Leiter

(Stand Juni 2023)

Geschlossener Hof und Vorkaufsrecht: Was das Höfegesetz vorsieht – ein praktisches Beispiel

Der Bergbauernhof von Bauer K., hoch gelegen auf 1.300 Metern, ist ein geschlossener Hof. Angrenzend an den Hof von Bauer K. befindet sich ein weiterer geschlossener Hof. Der Nachbar hat diesen bislang als selbstbebauender Landwirt  selbst bewirtschaftet. Nun aber hat er unerwartet den gesamten Hof an eine ortsfremde Familie verkauft. Bauer K., der Interesse an der Erweiterung seiner landwirtschaftlichen Nutzfläche hatte, fragt nun, ob ihm das Höfegesetz nicht ein Vorkaufsrecht zuerkennt.

Rechtsanwalt Andreas Leiter: Ein geschlossener Hof ist eine Einheit aus Wohn- und Wirtschaftsgebäude samt landwirtschaftlich nutzbaren Grundstücken. Das Höfegesetz zielt darauf ab, diese Einheit zu bewahren und die Zersplitterung der Agrarflächen zu verhindern. Das Vorkaufsrecht bei Agrarflächen ist ein allgemeines Rechtsinstrument. Es gilt für ganz Italien und ist nicht eine “südtiroler” Besonderheit. Es soll die Zusammenführung von Agrarflächen begünstigen, um so die Bebauung und Bewirtschaftung zu vereinfachen und effizienter zu gestalten. Daher wird ein Vorkaufsrecht beim Verkauf eines Feldes zum Beispiel dem Pächter oder dem angrenzenden Nachbarn zugestanden. 

Somit schränken das Höfegesetz einerseits und das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht andererseits den freien Verkauf von Grundstücken ein, um die Landwirtschaft und den Erhalt von Agrarflächen zu fördern.

Wer kann zum Beispiel ein Vorkaufsrecht ausüben? Ein mitarbeitendes Familienmitglied hat Vorrang vor anderen potenziellen Käufern. Ein Pächter eines geschlossenen Hofes hat auch dann ein Vorkaufsrecht, wenn er nur einen Teil des Hofes gepachtet hat. Bei mehreren Pächtern, die das Vorkaufsrecht geltend machen könnten, gibt das Höfegesetz Kriterien vor, welchem Pächter der Vorzug zu geben ist. Gibt es keinen Pächter, kann unter bestimmten Umständen der angrenzende Nachbar ein Vorkaufsrecht haben. Er muss jedoch ein selbstbebauender Landwirt sein und sein angrenzendes Grundstück konkret landwirtschaftlich nutzen.

Wichtig: Ein Vorkaufsrecht gilt in jedem Fall auch nur bei einem Kauf, nicht bei anderen Verträgen wie Tausch oder Schenkung.

Die Regelungen des Höfegesetzes und das Vorkaufsrecht sind komplexe Themen, bei denen jeder Einzelfall individuell geprüft werden muss. Im speziellen Fall von Bauer K. jedoch kann eine eindeutige und klare Antwort gegeben werden: das das Höfegesetz sieht leider ausdrücklich kein Vorkaufsrecht vor, wenn sein Nachbar den gesamten geschlossenen Hof verkauft hat. Denn die Bestimmung des Art. 10 Abs. 5 des Höfegesetzes sieht vor, dass bei Verkauf eines geschlossenen Hofes kein Vorkaufsrecht für angrenzende Nachbarn besteht.

Haben Sie weitere Fragen zum Thema oder wünschen Sie eine detaillierte Beratung? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren unter info@avv-leiter.it oder +39 (0)474 555356. Für ein erstes informatives Gespräch fallen keine Kosten an. Gerne können wir auch ein Videogespräch vereinbaren.

(Stand 1. August 2023)

Das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht – eine Zusammenfassung:

Es gehört zu den wichtigsten Bestandteilen des italienischen Agrarrechts. Denn das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht spielt eine entscheidende Rolle, wenn es darum geht, die landwirtschaftliche Produktionsfähigkeit zu erhalten und Landzersplitterung zu verhindern. Es bietet verschiedenen Personen eine besondere, privilegierte Position bei der Übertragung von Eigentumsrechten. Das ermöglicht Personen, die Landwirtschaft betreiben, einen landwirtschaftlichen Betrieb in seinem Bestand zu sichern, zu erweitern, zu optimieren und weiterzuführen.

Für welche Personengruppen ist das Thema wichtig: Da sind zum einen jene, die verkaufen wollen, jene, die (auch Nicht-Landwirte) gut und sicher kaufen wollen und nicht zuletzt jene, die als Pächter oder Grenznachbarn das Vorkaufsrecht geltend machen können. 

1. Was ist das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht in Italien?

Das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht ist in Italien ein zentraler Bestandteil des Agrarrechts. Es erlaubt verschiedenen Personen, die landwirtschaftlich tätig sind, bei der Übertragung von Eigentumsrechten an einem landwirtschaftlichen Grundstück vorrangig behandelt zu werden. 

2. In welchen Situationen gilt das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht tritt in Kraft, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück zum Verkauf steht. Die Einschränkung der Vertragsfreiheit, sobald ein Eigentümer das Vorkaufsrecht berücksichtigen muss, wird durch ein allgemeines Interesse gerechtfertigt: die Effizienz, Kontinuität und gute Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen.

3. Wer ist berechtigt, das Vorkaufsrecht auszuüben?

In erster Linie steht dem Pächter des zum Verkauf stehenden Grundstücks ein Vorkaufsrecht zu. Auch den Bauern, die an das zum Verkauf stehende Grundstück mit eigenen Grundstücken angrenzen und diese selbst bewirtschaften, steht das Vorkaufsrecht zu. Beide Gruppen von Personen müssen jedoch gewisse Voraussetzungen erfüllen.

4. Was passiert, wenn mehrere Personen das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht beanspruchen?

Es kann sein, dass sowohl der Pächter als auch ein angrenzender selbstbebauender Landwirt das Vorkaufsrecht geltend machen wollen. Zudem kann ein Miteigentum an einem landwirtschaftlichen Grundstück bestehen, und es muss geklärt werden, ob der Miteigentümer beim Verkauf bevorzugt wird. Hier gilt es, den Einzelfall zu prüfen, da jede Konstellation anders ist. 

5. Was sind die Bedingungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts?

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist an verschiedene Bedingungen geknüpft. Es steht dem Pächter des zu erwerbenden Grundstücks zu oder dem, der Landwirtschaft auf den angrenzenden Feldern betreibt. Das Grundstück muss landwirtschaftlichen Charakter aufweisen und die landwirtschaftliche Nutzung beibehalten. Zudem muss überprüft werden, ob der Vorkaufsberechtigte in der Vergangenheit bereits Grundverkäufe getätigt hat und schließlich, ob die Hofstelle des Vorkaufsberechtigten durch den weiteren Erwerb nicht überdimensional groß wird.

6. Was passiert, wenn der Verkäufer und der Käufer das Vorkaufsrecht nicht berücksichtigen?

Ist eine Person berechtigt, das Vorkaufsrecht auszuüben, wird aber von Verkäufer übergangen, dann kann der Vorkaufsberechtigte das Grundstück zurückkaufen. Wenn der Käufer das Rückkaufsrecht nicht freiwillig anerkennt, ist ein Gerichtsverfahren notwendig. Wesentlich: Es besteht nur eine kurze Frist, in welcher der Übergangene sein Recht geltend machen kann!

7. Kann das Vorkaufsrecht vererbt werden?

Das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht ist persönlicher Natur und kann daher nicht vererbt werden. Es erlischt mit dem Tod. Ganz anders gelagert ist das Vorkaufsrecht, das sich aus einer Erbengemeinschaft ergibt. Denn auch zwischen Erben, die gemeinsam und jeder von ihnen zu einer Quote ein Grundstück erben, besteht ein Vorkaufsrecht. Hier wird es dann wirklich spannend, welche Art von Vorkaufsrecht beim Verkauf eines Ackers überwiegt, das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht, oder jenes, das aus der Erbengemeinschaft stammt.

8. Wie kann ich mein Vorkaufsrecht geltend machen?

Die Geltendmachung des Vorkaufsrechts erfolgt unbedingt schriftlich und muss innerhalb einer bestimmten Frist geschehen. Reagiert der Verkäufer nicht darauf, ist es ratsam, dass man selbst aktiv wird.

9. Kann das Vorkaufsrecht abgetreten oder verkauft werden?

Das Vorkaufsrecht ist ein persönliches Recht und kann daher in der Regel nicht abgetreten oder verkauft werden. 

10. Wie wirkt sich das Vorkaufsrecht auf den Verkaufspreis eines Grundstücks aus?

Das Vorkaufsrecht ist an sich kein Nachteil für den Verkäufer. Er kann mit jeder Person einen Kaufvorvertrag abschließen und darin den Verkaufspreis des Grundstücks und die anderen Bedingungen frei vereinbaren. Vor Abschluss des endgültigen Kaufvertrages muss der Verkäufer dem Vorkaufsberechtigten das Grundstück zum gleichen Preis und zu denselben Bedingungen anbieten, wie sie im Kaufvorvertrag vereinbart sind. Wirtschaftlich ist das Vorkaufsrecht somit in der Regel kein Nachteil für den Verkäufer.

Wenn Sie weitere Fragen haben oder einen Beratungstermin vereinbaren möchten, können Sie uns gerne kontaktieren: info@avv-leiter.it oder +39 (0)474 555356. Gern stehen wir auch für ein Videogespräch zur Verfügung. 

Rechtsanwalt Dr. Andreas Leiter

(Stand Juli 2023)

Kauf eines landwirtschaftlichen Grünstückes: Welche Vorkaufsrechte sind zu beachten?

Vor einigen Tagen ist ein Bauer aus Antholz an Christa Z. herangetreten. Er möchte ihr ein landwirtschaftliches Grundstück verkaufen. Die Holzunternehmerin ist am angebotenen Wald interessiert. Da sie aus einem anderen Fall im Bekanntenkreis weiß, dass beim Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke Vorkaufsrechte zu beachten sind, sucht sie ihren Anwalt auf.

Rechtsanwalt Dr. Andreas Leiter: Wenn jemand einen Grund kauft, ist es immer von Vorteil, die Frage zu einem eventuellen Vorkaufsrechtes vorab zu klären. Es steht nichts dagegen, dass jemand ein landwirtschaftliches Grundstück verkauft, allerdings kann in gewissen Fällen ein Vorkaufsrecht zu Gunsten von einigen Personen bestehen. Dieses betrifft im Fall von landwirtschaftlichen Grundstücken zum einen den Pächter des Grundstückes - und den angrenzenden Eigentümer. Gibt es einen Pächter, hat er gegenüber dem angrenzenden Eigentümer den Vorrang.

Das Pachtverhältnis muss nachgewiesen werden, zum Beispiel mittels eines schriftlichen Pachtvertrags. Es ist von Vorteil, wenn dieser nicht erst vor Kurzem abgeschlossen wurde. Denn anderweitig könnte vom angrenzenden Eigentümer auch ein Missbrauch vermutet werden -  etwa, um ihn beim Verkauf zu umgehen.

Gibt es vorkaufsberechtigte Personen, muss der Verkäufer diesen seine Verkaufsabsichten mitteilen. Tut er das nicht und verkauft den Grund an jemand anderes, dann können sie innerhalb einer im Gesetz festgesetzten Frist ihr Rückkaufsrecht geltend machen und das Grundstück „zurückkaufen“.

Nicht jeder angrenzende Nachbar hat per se ein Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht besteht, wenn er selbst als Landwirt, sei es im Voll- als auch im Nebenerwerb, tätig ist und die Felder selbst bewirtschaftet. Es greift auch dann, wenn er die Felder nur zum eigenen Nutzen bestellt, also die Früchte aus der Bebauung ausschließlich zu privaten Zwecken nutzt. Das Vorkaufsrecht kann hingegen ausgeschlossen sein, wenn die Flächen keine landwirtschaftliche Widmung (mehr) haben, oder wenn zwischen den betroffenen Flächen Wege, Straßen oder andere relevante Unterbrechungen bestehen.

Es ist also von Fall zu Fall zu prüfen, ob etwaige Vorkaufsrechte bestehen. Christa Z. konnte das Grundstück schließlich erwerben. Es gab zwar einen angrenzenden Nachbarn, der ebenfalls ein Interesse hatte. Aber eine genau Überprüfung ergab, dass das zum Verkauf stehende Grundstück nicht mehr als landwirtschaftliche Fläche eingestuft und somit frei von Vorkaufsrechten war.

Wünschen Sie zur dargestellten Fragestellung weitere Auskünfte? Oder haben Sie ein ähnliches Problem? Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch unter info@avv-leiter.it oder +39 (0)474 555356.

 (Stand März 2017)

Geschlossener Hof – Auflösung und Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke – Vorkaufsrecht – notarieller Vertrag

Anton und Franz S. sind Eigentümer eines geschlossenen Hofes in einer Fraktion der Gemeinde Bruneck, auf dem ein altes, baufälliges Bauernhaus steht. Sie betreiben keine Viehwirtschaft mehr. Die Felder haben sie seit Jahren an andere Bauern verpachtet. Im alten Haus können sie nicht mehr wohnen. Dieses soll abgerissen werden und neben der Hofstelle soll ein neues Wohnhaus mit getrennten Wohnungen für die Eigentümer und für ihre Kinder errichtet werden. Den geschlossenen Hof wollen sie auflösen. Nur wie?

Rechtsanwalt Dr. Andreas Leiter: Die Zustimmung zur Hofauflösung eines geschlossenen Hofes erteilt zunächst die örtliche Höfekommission. Erst dann kann das Ansuchen der Landeshöfekommission vorgelegt werden. Die Genehmigung zur Hofauflösung erfolgt meist unter der Bedingung, dass die landwirtschaftlich genutzten Flächen anderen geschlossenen Höfen zugeschrieben werden.

Es müssen also zuallererst mögliche Käufer für die landwirtschaftlichen Flächen gefunden werden. Diese müssen die Voraussetzung haben, selbst einen geschlossenen Hof zu besitzen. Eine andere Möglichkeit besteht darin, eine Person zu finden, die einen neuen geschlossenen Hof gründen will.

Nun wird im Normalfall ein Kaufvorvertrag zwischen dem Eigentümer und möglichen Käufer unterzeichnet. Möchte eine Person kaufen, die selbst bereit Eigentümer eines geschlossenen Hofes ist, muss die Höfekommission der Zuschreibung zum geschlossenen Hof zustimmen. Dabei kontrolliert die Kommission, dass die Arbeitsleistung des Erwerbers (und ggf. seiner Familienmitglieder) ausreicht, um auch die neu zu erwerbende Fläche selbst zu bewirtschaften.

Ist dies alles überprüft worden, müssen nun etwaige Vorkaufsrechte für die landwirtschaftlichen Flächen berücksichtigt werden. Dem Pächter der gegenständlichen Fläche oder dem Eigentümer eines unmittelbar an die genannten Liegenschaften angrenzenden Grundstücks, das von ihm selbst bewirtschaftet wird, kann ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Beweis für das Bestehen der genannten Bedingungen obliegt in diesem Fall dem oben genannten Eigentümer oder Pächter.

Wird das Vorkaufsrecht nicht berücksichtigt, kann die interessierte Person den Verkauf auch nach Abschluss des notariellen Vertrags gerichtlich anfechten und ihr Rückkaufrecht geltend machen.

Übt kein Vorkaufsberechtigter innerhalb der vorgesehenen Frist sein Recht aus, bzw. bestätigt er auch vorher schriftlich, sein Recht nicht ausüben zu wollen, kann der notarielle Vertrag zum Verkauf der Flächen vorbereitet werden. Hier können neben den wesentlichen Klauseln zum Verkauf verschiedene weitere Klauseln enthalten sein, etwa jene, dass der mögliche Erwerber steuerliche Begünstigungen geltend macht, weil er im Hauptberuf Bauer ist oder jene, dass die Bank, im Moment der Eigentumsübertragung auf eine einverleibte Hypothek verzichtet, damit der Käufer lastenfrei erwirbt.

Wünschen Sie zur dargestellten Fragestellung weitere Auskünfte? Oder haben Sie ein ähnliches Problem? Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch unter info@avv-leiter.it oder +39 (0) 474 555356.

 (Stand August 2016)

Protokoll: Verena Duregger