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Filtering by Tag: Zivilrecht

Landwirtschaftlicher Grundstückskauf: Welche Vorkaufsrechte sind zu beachten?

Andreas Leiter

Vor einigen Tagen ist ein Bauer aus Antholz an Christa Z. herangetreten. Er möchte ihr ein landwirtschaftliches Grundstück verkaufen. Die Holzunternehmerin ist am angebotenen Wald interessiert. Da sie aus einem anderen Fall im Bekanntenkreis weiß, dass beim Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke Vorkaufsrechte zu beachten sind, sucht sie ihren Anwalt auf.

 

Rechtsanwalt Dr. Andreas Leiter: Wenn jemand einen Grund kauft, ist es immer von Vorteil, Fragen bezüglich eventueller Vorkaufsrechte vorab zu klären. Es steht nichts dagegen, dass jemand ein landwirtschaftliches Grundstück verkauft, allerdings kann in gewissen Fällen ein Vorkaufsrecht zu Gunsten von einigen Personen bestehen. Dieses betrifft im Fall von landwirtschaftlichen Grundstücken zum einen den Pächter des Grundstückes - und den angrenzenden Eigentümer. Gibt es einen Pächter, hat er gegenüber dem angrenzenden Eigentümer den Vorrang.

Das Pachtverhältnis muss nachgewiesen werden, zum Beispiel mittels eines schriftlichen Pachtvertrags. Es ist von Vorteil, wenn dieser nicht erst vor Kurzem abgeschlossen wurde. Denn anderweitig könnte vom angrenzenden Eigentümer auch ein Missbrauch vermutet werden -  etwa, um ihn beim Verkauf zu umgehen.

Gibt es vorkaufsberechtigte Personen, muss der Verkäufer diesen seine Verkaufsabsichten mitteilen. Tut er das nicht und verkauft den Grund an jemand anderes, dann können sie innerhalb einer im Gesetz festgesetzten Frist ihr Rückkaufsrecht geltend machen und das Grundstück „zurückkaufen“.

Nicht jeder angrenzende Nachbar hat per se ein Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht besteht, wenn er selbst als Landwirt, sei es im Voll- als auch im Nebenerwerb, tätig ist und die Felder selbst bewirtschaftet. Es greift auch dann, wenn er die Felder nur zum eigenen Nutzen bestellt, also die Früchte aus der Bebauung ausschließlich zu privaten Zwecken nutzt. Das Vorkaufsrecht kann hingegen ausgeschlossen sein, wenn die Flächen keine landwirtschaftliche Widmung (mehr) haben, oder wenn zwischen den betroffenen Flächen Wege, Straßen oder andere relevante Unterbrechungen bestehen.

Es ist also von Fall zu Fall zu prüfen, ob etwaige Vorkaufsrechte bestehen. Christa Z. konnte das Grundstück schließlich erwerben. Es gab zwar einen angrenzenden Nachbarn, der ebenfalls ein Interesse hatte. Aber eine genau Überprüfung ergab, dass das zum Verkauf stehende Grundstück nicht mehr als landwirtschaftliche Fläche eingestuft und somit frei von Vorkaufsrechten war.

Wünschen Sie zur dargestellten Fragestellung weitere Auskünfte? Oder haben Sie ein ähnliches Problem? Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch unter info@avv-leiter.it oder +39 (0)474 555356.

 

 

Geschlossener Hof - Auflösung und Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke - Vorkaufsrecht - notarieller Vertrag

Andreas Leiter

Anton und Franz S. sind Eigentümer eines geschlossenen Hofes in einer Fraktion der Gemeinde Bruneck, auf dem ein altes, baufälliges Bauernhaus steht. Sie betreiben keine Viehwirtschaft mehr. Die Felder haben sie seit Jahren an andere Bauern verpachtet. Im alten Haus können sie nicht mehr wohnen. Dieses soll abgerissen werden und neben der Hofstelle soll ein neues Wohnhaus mit getrennten Wohnungen für die Eigentümer und für ihre Kinder errichtet werden. Den geschlossenen Hof wollen sie auflösen. Nur wie?

Rechtsanwalt Dr. Andreas Leiter: Die Zustimmung zur Hofauflösung eines geschlossenen Hofes erteilt zunächst die örtliche Höfekommission. Erst dann kann das Ansuchen der Landeshöfekommission vorgelegt werden. Die Genehmigung zur Hofauflösung erfolgt meist unter der Bedingung, dass die landwirtschaftlich genutzten Flächen anderen geschlossenen Höfen zugeschrieben werden.

Es müssen also zuallererst mögliche Käufer für die landwirtschaftlichen Flächen gefunden werden. Diese müssen die Voraussetzung haben, selbst einen geschlossenen Hof zu besitzen. Eine andere Möglichkeit besteht darin, eine Person zu finden, die einen neuen geschlossenen Hof gründen will.

Nun wird im Normalfall ein Kaufvorvertrag zwischen dem Eigentümer und möglichen Käufer unterzeichnet. Möchte eine Person kaufen, die selbst bereit Eigentümer eines geschlossenen Hofes ist, muss die Höfekommission der Zuschreibung zum geschlossenen Hof zustimmen. Dabei kontrolliert die Kommission, dass die Arbeitsleistung des Erwerbers (und ggf. seiner Familienmitglieder) ausreicht, um auch die neu zu erwerbende Fläche selbst zu bewirtschaften.

Ist dies alles überprüft worden, müssen nun etwaige Vorkaufsrechte für die landwirtschaftlichen Flächen berücksichtigt werden. Dem Pächter der gegenständlichen Fläche oder dem Eigentümer eines unmittelbar an die genannten Liegenschaften angrenzenden Grundstücks, das von ihm selbst bewirtschaftet wird, kann ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Beweis für das Bestehen der genannten Bedingungen obliegt in diesem Fall dem oben genannten Eigentümer oder Pächter.

Wird das Vorkaufsrecht nicht berücksichtigt, kann die interessierte Person den Verkauf auch nach Abschluss des notariellen Vertrags gerichtlich anfechten und ihr Rückkaufrecht geltend machen.

Übt kein Vorkaufsberechtigter innerhalb der vorgesehenen Frist sein Recht aus, bzw. bestätigt er auch vorher schriftlich, sein Recht nicht ausüben zu wollen, kann der notarielle Vertrag zum Verkauf der Flächen vorbereitet werden. Hier können neben den wesentlichen Klauseln zum Verkauf verschiedene weitere Klauseln enthalten sein, etwa jene, dass der mögliche Erwerber steuerliche Begünstigungen geltend macht, weil er im Hauptberuf Bauer ist oder jene, dass die Bank, im Moment der Eigentumsübertragung auf eine einverleibte Hypothek verzichtet, damit der Käufer lastenfrei erwirbt.

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Protokoll: Verena Duregger

Testament - Gesetzliche Erbfolge - Anspruch Pflichtteil - Kürzungsklage

Andreas Leiter

 

Maria J. aus dem Pustertal, Mutter von zwei Kindern, hatte zeitlebens ein besseres Verhältnis zu ihrem älteren Sohn Paul. Mit ihrem jüngeren Kind, Sebastian, gab es oft Streit. Deshalb beschloss sie, ein Testament zu verfassen, und ihrem älteren Sohn das gesamte Vermögen zu vermachen. Dazu kam es nicht mehr, sie verstarb ein paar Tage später. Als Paul und Sebastian sich zu einer Besprechung treffen, meint ersterer zum jüngeren Bruder: „Ich bekomme alles, das hat Mutter mir versprochen. Verunsichert sucht Sebastian J. seinen Anwalt auf.

 Rechtsanwalt Dr. Marco Lo Buono: Wer die Erben einer verstorbenen Person sind und wie viel sie schlussendlich bekommen, hängt oftmals damit zusammen, ob der Erblasser (die verstorbene Person, in diesem Fall Maria J.) ein Testament verfasst hat oder nicht. Die testamentarische Erbfolge kommt nur dann zum Einsatz, wenn der Erblasser in einem Testament über sein Eigentum verfügt hat. Damit ein Testament Gültigkeit und Wirksamkeit hat, muss es gewissen Formvorschriften entsprechen. In jedem Fall muss es, sollte es der Erblasser selbst verfassen, gänzlich handschriftlich verfasst, datiert und unterschrieben sein.

Ein Erblasser kann im Laufe seines Lebens mehrere Testamente verfassen. Er kann ein bereits verfasstes Testament jederzeit widerrufen, ganz oder teilweise abändern. Liegen mehrere Testamente vor, gilt in der Regel jenes mit dem jüngsten Datum.

Der Erblasser kann im Testament über all seine Besitztümer frei verfügen, so wie es im vorliegenden Fall Maria J. beabsichtigt hatte. Das Testament an sich wäre gültig gewesen. Dennoch hätte Sebastian J. – auch gegen die Verfügungen des Testaments - seinen Pflichtteil geltend machen können: Ein Teil eines Erbvermögens steht nämlich laut Gesetz den pflichtteilsberechtigten Erben zu.

Zu den Pflichterben gehören die engeren Angehörigen: der Ehepartner, die Kinder, und die Vorfahren, falls der Erblasser keine Kinder oder Nachkommen hatte. Hier hat der Gesetzgeber der freien Verfügbarkeit über das Vermögen einen Riegel vorgeschoben: Diesen Pflichtteilsberechtigten wird von Rechts wegen eine Quote des Erbvermögens reserviert, denn das Recht auf den Pflichtteil kann durch ein Testament nicht verletzt werden. Der Erblasser kann nur über die Quote, die über den Pflichtteil hinausgeht, frei verfügen.

Pflichtteilsberechtigte, die zum Teil oder ganz übergangen worden sind, können sich mit der Kürzungsklage zur Wehr setzen. Mit dieser kann der übergangene pflichtteilsberechtigte Erbe seinen Anspruch gegenüber den vom Erblasser bevorzugten Personen geltend machen.

Maria J. hat kein Testament verfasst. Die mündlichen Ausführungen genügen nicht, damit sich ein Erbe (in diesem Fall Paul J.) darauf berufen kann. Deshalb greift im vorliegenden Fall die gesetzliche Erbfolge nach italienischem Zivilgesetzbuch. Da der Ehemann bereits vorverstorben war, erben die Brüder je zur Hälfte das Vermögen ihrer Mutter.

Wünschen Sie zur dargestellten Fragestellung weitere Auskünfte? Oder haben Sie ein ähnliches Problem? Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch unter info@avv-leiter.it oder +39 (0) 474 555356.

 

Protokoll: Verena Duregger