Kaufvertrag – Kaufvorvertrag – Nichterfüllung durch den Käufer – Angeld und Schadenersatz

Annemarie F. aus St. Vigil in Enneberg ist Eigentümerin einer Dreizimmerwohnung. Aus finanziellen Gründen beschließt sie, die Wohnung zu verkaufen. Es dauert nicht lange, bis sie einen Käufer findet: Herbert K. Dieser will nur vorab noch die Finanzierung klären. Frau F. bereitet gemeinsam mit ihrem Anwalt den Kaufvorvertrag vor, in dem eine Frist für den Abschluss und 15 Prozent des Kaufpreises als Angeld festgelegt werden, In der Folge lässt die Wohnungseigentümerin den von beiden Parteien unterzeichneten Kaufvorvertrag registrieren. Plötzlich vertröstet Herbert K. Frau F. von Woche zu Woche – schließlich kauft er die Wohnung doch nicht. Verärgert wendet sich Annemarie F. an ihren Anwalt.

Rechtsanwalt Andreas Leiter:  Bei einem Haus- oder Wohnungskauf ist es gängige Praxis, dass beide Parteien einen Vorvertrag abschließen, bevor sie vor dem Notar den endgültigen Kaufvertrag unterzeichnen. Diese Notwendigkeit ergibt sich häufig, weil der Käufer zunächst die Finanzierung, die urbanistische Richtigkeit oder den Grundbuchstand klären will, bevor er die Immobilie kauft.

Beim Vorvertrag handelt es sich also um einen gängigen Zwischenschritt, durch den sich beide Vertragsparteien verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt den Hauptvertrag abzuschließen. Dieser muss vor einem Notar von beiden Parteien unterschrieben und in der Folge im Grundbuch eingetragen (Fachterminus: einverleibt) werden. Der Vorvertrag muss alle wesentlichen Elemente des Hauptvertrages beinhalten und stellt für beide Seiten eine Sicherheit dar, dass es zum späteren Zeitpunkt auch tatsächlich zum Abschluss des Kaufvertrages kommt.

Ein Angeld zur Bestätigung ist eine Form von Anzahlung und zusätzliche Garantie für den Verkäufer. Dabei wird ihm bei Abschluss eines Vertrages eine bestimmte Geldsumme übergeben, die bei Erfüllung auf den geschuldeten Kaufpreis angerechnet wird. Salopp könnte man sagen, dass es sich dabei um eine Anzahlung handelt.

Tritt der Käufer vom Vorvertrag zurück, erfüllt das Angeld eine Garantiefunktion, da der Verkäufer diese Summe behalten kann. Es erfüllt somit den Zweck einer „Selbsthilfemaßnahme“.

Für den Verkäufer ist die Klausel eines Angelds also immer von Vorteil. Erfüllt die kaufversprechende Partei ihre Verpflichtung zu kaufen nicht innerhalb der im Kaufvorvertrag vorgeschriebenen Frist, kann der Verkäufer ohne Notwendigkeit weiterer Schritte im Wege der Entschädigung das Angeld behalten.

Natürlich ist das Angeld auch ein Schutz für den Käufer: Kommt der Hauptvertrag bis zum vorgegeben Zeitpunkt aufgrund einseitigen Verschuldens des Verkäufers nicht zustande, kann der Käufer die doppelte Summe des geleisteten Angeldes zurückfordern.

Ist ein Angeld im Vorvertrag vorgesehen, sind zusätzliche Schadenersatzforderungen in der Regel ausgeschlossen. Die Bestimmung des Art 1385 ZGB verfügt, dass eine Partei nicht gleichzeitig das Angeld behalten (oder das doppelte Angeld zurückfordern) und zusätzlich noch einen entstandenen Schaden einklagen darf. Einzige Ausnahme: Die kaufversprechende Partei bewohnt nach Abschluss des Kaufvorvertrages bereits die Liegenschaft – und ist säumig. In diesem Fall muss sie auch für jene Schäden aufkommen, die aus der mangelnden Verfügbarkeit der Liegenschaft resultieren.

Alternativ zum Rückbehalt des Angeldes bzw. der Forderung auf das doppelte Angeld, kann die jeweilige Partei, die zur Vertragserfüllung bereit ist, auch vor Gericht ein Verfahren anstrengen, das die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Vorvertrag zum Gegenstand hat bzw. den Abschluss des nicht abgeschlossenen Hauptvertrages durch ein gerichtliches Urteil erwirken soll.

Annemarie F. bleiben also zwei Möglichkeiten. Sie kann das Angeld in Höhe von 15 Prozent des Kaufpreises behalten oder ein Verfahren vor Gericht einleiten, das den Verkauf der Immobilie erwirken soll.

Wünschen Sie zur dargestellten Fragestellung weitere Auskünfte? Oder haben Sie ein ähnliches Problem? Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch unter info@avv-leiter.it oder +39 (0) 474 555356.

 (Stand Februar 2018)

Protokoll: Verena Duregger

Erblasser aus München vererbt eine Liegenschaft am Gardasee in Italien

Im Oktober 2016 treffen sich zwei Cousins des verstorbenen Gerold F. in München bei einem Notar zur Testamentseröffnung. Dass der allein stehende Herr eine Wohnung in München und eine in Hamburg besaß, wussten sie. Völlig überrascht erfahren sie, dass Herr F. auch ein Ferienhaus mit Garten am Gardasee sein Eigentum nannte. Dieses hinterlässt er seinen Cousins zu gleichen Teilen. Nun fragen sie sich, wie sie in so einem Fall vorgehen müssen?

Rechtsanwalt Dr. Andreas Leiter: Im Fall von Gerold F. ist eine Liegenschaft, die in Italien liegt, Teil einer Erbschaft, die für alle weiteren Aspekte in Deutschland abgewickelt wird. Dennoch muss in Italien eine Erbschaftsmeldung bei der Agentur der Einnahmen vorgenommen werden. In der Erbschaftserklärung werden eine Reihe von Informationen angeführt, darunter wer der Erblasser ist, wer die Erben sind und aus welchem Titel (z.B. Testament) sie erben, welche Güter Teil des Erbschaftsvermögens sind.  

Eine Erbschaftsmeldung setzt voraus, dass für alle Personen, die darin angeführt werden, eine italienische Steuernummer angeführt wird. Der Erblasser wird als Eigentümer einer Immobilie in Italien wahrscheinlich bereits darüber verfügen. Die ausländischen Erben in der Regel nicht. Für sie kann eine italienische Steuernummer bei der Agentur der Einnahmen beantragt werden. Das können sie selbst tun oder aber eine andere Person, beispielsweise ihren Anwalt, damit beauftragen.

Einer Erbschaftsmeldung müssen eine Reihe von Anlagen beigefügt werden, zum Beispiel ein Totenschein, das Testament in beglaubigter Abschrift, oder, wenn der Anspruch der Erben aus der gesetzlichen Erbfolge hervorgeht, eine entsprechende Dokumentation über das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser.

Für Immobilien müssen die aus dem zuständigen Katasteramt hervorgehenden Katasterdaten erhoben werden, weiters den so genannten Katasterertrag der Immobilie. Der sich daraus ergebende Wert stellt die Grundlage dar für die anfallenden Gebühren und gegebenenfalls für die Erbschaftssteuer.

Es ist wichtig, die Werte für Immobilien korrekt festzusetzen. Werden sie zu tief angegeben, besteht die Gefahr einer Nachschätzung seitens der Agentur für Einnahmen.

Müssen die Cousins von Gerold F. eine Erbschaftssteuer bezahlen? Diese Frage ist für sie natürlich von besonderer Bedeutung. Hier gilt, dass im Einzelfall geprüft werden muss, ob der Erbe/die Erben in den Genuss der in Italien bestehenden Freibeträge für nahe Verwandte kommt/kommen.

Wichtig: Die Erbschaftsmeldung muss fristgerecht erfolgen, ansonsten fallen hohe Strafgebühren an.

Sobald die Erbschaftsmeldung vorliegt und die entsprechenden Gebühren eingezahlt sind, kann im örtlich zuständigen Katasteramt die Umschreibung des Eigentums erfolgen. Eine Besonderheit betrifft jene italienischen Gebiete, in denen das Grundbuch gilt, zum Beispiel Südtirol. Hier muss zudem bei Gericht ein Erbschein beantragt werden.

Bei jeder Erbschaft, in der Teile im Ausland abgewickelt werden, muss berücksichtigt werden, dass die in einem Land bezahlten Gebühren und/oder die Erbschaftssteuer im anderen Land von den zuständigen Behörden anerkannt werden.

Übrigens: Es kommt vor, dass der Erblasser im Ausland ein Kontokorrent eingerichtet hat, um die Spesen zu begleichen, die zum Beispiel für seine Immobilie anfallen (Strom, Kondominiumsspesen). Die italienische Bank kann das Konto bei Bekanntwerden des Todes blockieren und die Zahlungen vorläufig einstellen.

Falls Sie sich für die notwendigen Schritte zur Abwicklung einer Erbschaft gemäß Testament oder der gesetzlichen Erbfolge in Italien interessieren, lesen Sie bitte diesen Rechtstipp. Suchen Sie hingegen Informationen zum Anspruch auf Pflichteil gemäß italienischem Recht, so werden Sie bei diesem Rechtstipp fündig.

 Wünschen Sie zur dargestellten Fragestellung weitere Auskünfte? Oder haben Sie ein ähnliches Problem? Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch unter info@avv-leiter.it oder +39 (0)474 555356.

(Stand Oktober 2016)

Protokoll: Dr. Verena Duregger