Mietverträge in Italien: Überblick über die gängigen Mietformen für Wohnungen
Andreas Leiter
Die Geschwister Gasser aus dem Oberpustertal haben vor Kurzem mehrere Wohnungen von ihrem Onkel Severin geerbt. Zu Lebzeiten hatte der Onkel seine Immobilien teilweise leer stehen lassen. Nun möchten die Geschwister das Eigentum behalten und die Wohnungen gemeinsam vermieten, um regelmäßige Einnahmen zu erzielen und auf eine mögliche Wertsteigerung zu setzen. Deshalb wünschen sie einen Überblick über die gängigen Formen von Mietverträgen und möchten hauptsächlich klären, wie sie sich als Vermieter innerhalb des gesetzlichen Rahmens am besten bewegen und absichern können.
Rechtsanwalt Dr. Andreas Leiter: Im Folgenden gehe ich auf die wichtigsten Informationen zu den gängigen Mietvertragsformen in Italien ein. Die Wahl der richtigen Vertragsart entscheidet wesentlich darüber, wie lange sich Mieter und Vermieter gegenseitig binden.
Mietvertrag mit freier Mietzinsgestaltung („4+4“)
Die Höhe des Mietzinses wird von den Parteien frei vereinbart (auch „canone libero“ genannt).
Der Vertrag hat eine anfängliche Dauer von 4 Jahren und verlängert sich automatisch um weitere 4 Jahre (Art. 2 Abs. 1 Gesetz Nr. 431/1998).
Nach Ablauf (d. h. nach 8 Jahren ab Vertragsschluss) kann jede Partei den Vertrag mit einer Mitteilung per Einschreiben mindestens 6 Monate vor Ablauf kündigen. Erfolgt keine Kündigung oder wird sie verspätet ausgesprochen, verlängert sich der Vertrag nochmals um 4 Jahre.
Mietvertrag mit gesetzlich festgelegtem Mietzins („3+2“)
Die Höhe des Mietzinses wird anhand lokaler Vereinbarungen zwischen repräsentativen Verbänden festgelegt („canone concordato“).
Der Vertrag hat eine anfängliche Dauer von 3 Jahren und verlängert sich automatisch um weitere 2 Jahre (Art. 2 Abs. 3 Gesetz Nr. 431/1998).
Nach Ablauf (d. h. nach 5 Jahren ab Vertragsschluss) gelten ähnliche Kündigungsfristen wie beim „4+4“-Vertrag. Häufig profitieren Vermieter hier von steuerlichen Vergünstigungen.
Kurzzeitmietvertrag (affitto breve)
Die maximale Dauer beträgt 30 Tage, insbesondere gedacht für Touristen oder sehr kurzfristige Arbeitsaufenthalte.
Der Vertrag muss im Gegensatz zu den vorhergehenden Verträgen nicht beim Finanzamt (Agenzia delle Entrate) registriert werden. Allerdings ist der Vermieter verpflichtet, die Daten der Gäste innerhalb von 24 Stunden nach deren Ankunft bei der zuständigen Polizeistelle zu melden.
Diese Art der Vermietung wird zunehmend eingeschränkt, da die kurzzeitige Vermietung zu touristischen Zwecken eingeschränkt werden soll. Daher ist es wichtig, sich konkret über lokale Vorgaben zu informieren, ob und in welchem Ausmaß eine kurzzeitige Vermietung pro Jahr zulässig ist.
Ebenso ist es wichtig, den aktuellen Stand der Gesetzgebung zu diesem Typ von Mietvertrag laufend zu verfolgen: in der Vergangenheit hat es wiederholt Änderungen gegeben, und diese finden auf neu abzuschließende Verträge Anwendung.
Befristeter Mietvertrag („uso transitorio“)
Die Dauer beträgt zwischen 30 Tagen und 18 Monaten und wird für zeitlich begrenzte Bedürfnisse abgeschlossen, z. B. bei beruflichen oder studienbedingten Aufenthalten (Art. 5 Gesetz Nr. 431/1998).
Für Studenten beträgt die Mindestlaufzeit 6 Monate und die Höchstlaufzeit 3 Jahre, mit Möglichkeit der automatischer Verlängerung um die gleiche Dauer.
Aber Achtung: das Arbeitsverhältnis oder die Einschreibung in eine Ausbildungseinrichtung müssen belegt sein. Werden die speziellen Voraussetzungen (z. B. befristetes Arbeitsverhältnis) nicht eingehalten oder fehlen entsprechende Nachweise, kann der Vertrag als regulärer „4+4“-Vertrag eingestuft werden.
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