Geschlossener Hof: Möglichkeit zur Auflösung
Andreas Leiter
Die Brüder S. sind Eigentümer je zur ungeteilten Hälfte eines geschlossenen Hofs. Auf dem Hof steht ein altes, baufälliges Bauernhaus, und sie betreiben keine Viehwirtschaft mehr. Die Felder haben sie seit Jahren an andere Bauern verpachtet. Das alte Haus ist nicht mehr bewohnbar und soll abgerissen werden, um Platz für ein neues Wohnhaus zu schaffen. Die Brüder wollen den geschlossenen Hof auflösen, aber wie geht das?
Rechtsanwalt Dr. Andreas Leiter: Der geschlossene Hof ist ein wichtiges Rechtsinstitut in Südtirol. Er ist eng mit der Identität und Kultur von Südtirol verbunden und hat großen Einfluss auf die Landwirtschaft und das Leben der Menschen. Er hat in der Vergangenheit eine bedeutende Rolle bei der Erhaltung und Entwicklung der bäuerlichen Strukturen gespielt und ich heute ein wesentliches Element, um der lokalen Landwirtschaft eine nachhaltige Bewirtschaftung des Bodens zu ermöglichen. Der geschlossene Hof dient dazu, die landwirtschaftlichen Flächen und die bäuerlichen Strukturen zu schützen und eine sinnvolle Nutzung des Bodens zu gewährleisten.
Die Zustimmung zur Hofauflösung eines geschlossenen Hofes muss auf Antrag zuerst von der örtlichen Höfekommission erteilt werden. Erst dann kann das Ansuchen der Landeshöfekommission vorgelegt werden.
Ein geschlossener Hof wird niemals von Amts wegen aufgelöst. Sollten die Bauten auf dem geschlossenen Hof ganz oder teilweise wegfallen und es gibt schwerwiegende Gründe, die eine Wiedererrichtung auf Dauer ausschließen, so kann die Kommission den Widerruf der Einstufung als geschlossener Hof veranlassen. Die Einstellung der Bewirtschaftung des Hofes oder die Nutzung der Grundstücke für nicht-landwirtschaftliche Zwecke reichen nicht aus, um die Qualifikation als geschlossener Hof aufzuheben. Jedoch, wenn der Ertrag des Hofes aufgrund von Teilungen oder anderen Umständen dauerhaft so stark gemindert wird, dass dieser nicht einmal mehr die Hälfte des vorgesehenen Jahresdurchschnittsertrages erbringt, können die Eigentümer oder andere interessierte Parteien den Widerruf des Status als geschlossener Hof beantragen.
Grundsätzlich wird die Höfekommission alles daran setzen, eine ausreichend große Hofstelle zu erhalten. Nur in Ausnahmefällen bewertet die Kommission eine prekäre finanzielle Situation des Hofeigentümers. Zudem: die Genehmigung zur Hofauflösung erfolgt meist unter der Bedingung, dass die landwirtschaftlich genutzten Flächen anderen geschlossenen Höfen zugeschrieben werden. So werden die bestehenden landwirtschaftlichen Flächen erhalten und fallen nicht dem feien Markt und der Bauspekulation anheim.
Somit müssen also potenzielle Käufer für die landwirtschaftlichen Flächen gefunden werden. Diese müssen die Voraussetzungen erfüllen, selbst einen geschlossenen Hof zu besitzen. Eine andere Möglichkeit besteht darin, jemanden zu finden, der einen neuen geschlossenen Hof gründen möchte.
Im Normalfall schließt der Eigentümer zuerst einen Kaufvorvertrag mit den potenziell interessierten Käufern der Felder ab. Wenn jemand kaufen möchte, der bereits einen geschlossenen Hof besitzt, muss die Höfekommission der Zuschreibung zum geschlossenen Hof zustimmen. Dabei wird geprüft, ob die Arbeitsleistung des Erwerbers (und ggf. seiner Familienmitglieder) ausreicht, um auch die neu erworbene Fläche selbst zu bewirtschaften.
Finden sich interessierte Käufer, müssen auch mögliche Vorkaufsrechte für die landwirtschaftlichen Flächen berücksichtigt werden. Dem Pächter der Fläche oder dem Eigentümer eines angrenzenden Grundstücks, das von ihm selbst bewirtschaftet wird, kann ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Beweis für das Bestehen der genannten Bedingungen liegt beim genannten Eigentümer oder Pächter.
Wird das Vorkaufsrecht nicht berücksichtigt, kann die interessierte Person den Verkauf auch nach Abschluss des notariellen Vertrags gerichtlich anfechten und ihr Rückkaufrecht geltend machen. Deshalb ist es ratsam, den möglichen Vorkaufsberechtigten den beabsichtigten Verkauf schriftlich mitzuteilen
Übt dann keiner der Vorkaufsberechtigten innerhalb der vorgesehenen Frist sein Recht aus - oder er bestätigt schriftlich, sein Recht nicht ausüben zu wollen - kann der notarielle Vertrag zum Verkauf der Flächen vorbereitet werden. Neben den wesentlichen Klauseln zum Verkauf können verschiedene weitere Klauseln enthalten sein, etwa solche, die den möglichen Erwerber berechtigen, steuerliche Begünstigungen geltend zu machen, weil er im Hauptberuf Bauer ist, oder solche, die besagen, dass die Bank im Moment der Eigentumsübertragung auf eine einverleibte Hypothek verzichtet, damit der Käufer lastenfrei erwirbt.
Möchten Sie mehr über den geschlossenen Hof erfahren oder planen Sie Veränderungen an Ihrem Hof? Setzen Sie sich gerne mit mir in Verbindung! Sie erreichen mich unter info@avv-leiter.it oder +39 (0)474 555356.
RA Andreas Leiter
(Stand Juni 2023)