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Haftung für Schäden  und Mängel bei Immobilien für die Baufirma und Verkäufer von Immobilien

Rechtstipp

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Haftung für Schäden und Mängel bei Immobilien für die Baufirma und Verkäufer von Immobilien

Andreas Leiter

 

Im Jahr 2010 hat Paula W. von einer Immobilienfirma eine Wohnung gekauft. Diese wurde im Auftrag der Immobilienfirma von einer Baufirma erbaut, die mittlerweile in Konkurs gegangen ist. Fünf Jahre später bemerkt die Käuferin, dass in der Garage Wasser einsickert. Sie sucht ihren Anwalt auf und fragt, was sie jetzt tun kann.

Rechtsanwalt Dr. Marco Lo Buono: Die Bestimmung des Art. 1669 des Zivilgesetzbuches sieht die Haftung des Bauunternehmens vor, wenn von diesem errichtete Bauwerke innerhalb von zehn Jahren nach Fertigstellung grobe Baumängel aufweisen, welche die Gefahr der vollständigen oder teilweisen Zerstörung in sich bergen.

Diese Norm gilt in den Fällen, in welchen der Verkäufer der Immobilie diese selbst errichtet hat (wenn also eine Baufirma ein Gebäude errichtet und im Anschluss verkauft). Sie greift aber auch dann, wenn der Verkäufer ein Bauunternehmen beauftragt hat, aber das Unternehmen unter seiner Weisungen das Gebäude errichtet, und er sich die Bauaufsicht zurückbehält. Unter diesen Voraussetzungen kann der Verkäufer auch in Fällen haftbar gemacht werden, in denen ein Dritter mit der materiellen Errichtung des Bauwerks beauftragt war.

Was sind grobe Baumängel? Als grober Mangel gilt alles, was die Substanz des Bauwerks so verändert, dass es den normalen Nutzen beeinträchtigt und langfristig Beeinträchtigungen der Bausubstanz nach sich ziehen kann. Darunter fallen natürlich Mängel, welche die Stabilität des Bauwerks beinträchtigen oder gar eine mögliche Einsturzgefahr zur Folge haben, aber auch Mängel, welche den normalen Gebrauch einschränken. Ein Beispiel für solche Mängel ist eine mangelhafte Isolierung, oder, wie im Fall von Paula W., einsickerndes Wasser in der Garage, das nicht nur unansehnlich ist, sondern die Stabilität der Mauern langfristig gefährden kann.

Im Fall von Paula W. hat die Baufirma mittlerweile Konkurs angemeldet.

Paula W. könnte als Rechtsnachfolgerin der Immobilienfirma, von der sie die Wohnung erworben hat, direkt gegenüber der Baufirma vorgehen, um diese für die bestehenden Mängel haftbar zu machen. Nachdem diese jedoch mittlerweile Konkurs angemeldet hat, wird sich dieser Weg als in der Praxis wenig sinnvoll erweisen.

Auf Grundlage der obigen Ausführungen kann Paula W. jedoch auch gegenüber der Immobilienfirma vorgehen, sei es um Bestehen und Ausmaß des Baumangels feststellen zu lassen, und die Behebung der Mängel zu erwirken, sei es um eine Schadenersatzleistung zu erwirken. In diesem Fall ist die Voraussetzung für ein erfolgreiches Vorgehen jedoch, dass die Immobilienfirma seinerzeit keine gänzlich passive Rolle bei der Errichtung des Gebäudes gespielt hat – sprich ihrerseits die Wohnung von der Baufirma schlüsselfertig erworben hat – sondern etwa die Errichtung des Gebäudes aktiv koordiniert, die Bauphase überwacht und/oder sich um die administrativen Belange (so z.B. die Ausarbeitung des Projekts, die Abgabe der Gesuche um Baukonzession etc.) gekümmert hat. Oder – was häufig der Fall ist, ein Mitarbeiter der Immobilienfirma mit den möglichen Käufern die Sonderwünsche für die Ausstattung der Wohnungen besprochen und diese wiederum an die Handwerker weitergeleitet hat. Sollte dem nicht so sein, hätte Paula W. nämlich nur die Gewährleistungsansprüche eines normalen Käufers, welche grundsätzlich nach einem Jahr ab Übergabe verjähren.

Achtung: Die Bestimmung laut Art. 1669 ZGB kann jedoch nur dann Wirkung entfalten, wenn die Mängel innerhalb eines Jahres ab Entdeckung zur Anzeige gebracht werden. Das Recht auf Schadenersatz verjährt dann ebenso innerhalb eines Jahres ab erfolgter Anzeige.

Wünschen Sie zur dargestellten Fragestellung weitere Auskünfte? Oder haben Sie ein ähnliches Problem? Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch unter info@avv-leiter.it oder +39 (0) 474 555356.

Protokoll: Verena Duregger