Kaufvertrag – Kaufvorvertrag – Nichterfüllung durch den Käufer – Angeld und Schadenersatz
Andreas Leiter
Annemarie F. aus St. Vigil in Enneberg ist Eigentümerin einer Dreizimmerwohnung. Aus finanziellen Gründen beschließt sie, die Wohnung zu verkaufen. Es dauert nicht lange, bis sie einen Käufer findet: Herbert K. Dieser will nur vorab noch die Finanzierung klären. Frau F. bereitet gemeinsam mit ihrem Anwalt den Kaufvorvertrag vor, in dem eine Frist für den Abschluss und 15 Prozent des Kaufpreises als Angeld festgelegt werden, In der Folge lässt die Wohnungseigentümerin den von beiden Parteien unterzeichneten Kaufvorvertrag registrieren. Plötzlich vertröstet Herbert K. Frau F. von Woche zu Woche – schließlich kauft er die Wohnung doch nicht. Verärgert wendet sich Annemarie F. an ihren Anwalt.
Rechtsanwalt Andreas Leiter: Bei einem Haus- oder Wohnungskauf ist es gängige Praxis, dass beide Parteien einen Vorvertrag abschließen, bevor sie vor dem Notar den endgültigen Kaufvertrag unterzeichnen. Diese Notwendigkeit ergibt sich häufig, weil der Käufer zunächst die Finanzierung, die urbanistische Richtigkeit oder den Grundbuchstand klären will, bevor er die Immobilie kauft.
Beim Vorvertrag handelt es sich also um einen gängigen Zwischenschritt, durch den sich beide Vertragsparteien verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt den Hauptvertrag abzuschließen. Dieser muss vor einem Notar von beiden Parteien unterschrieben und in der Folge im Grundbuch eingetragen (Fachterminus: einverleibt) werden. Der Vorvertrag muss alle wesentlichen Elemente des Hauptvertrages beinhalten und stellt für beide Seiten eine Sicherheit dar, dass es zum späteren Zeitpunkt auch tatsächlich zum Abschluss des Kaufvertrages kommt.
Ein Angeld zur Bestätigung ist eine Form von Anzahlung und zusätzliche Garantie für den Verkäufer. Dabei wird ihm bei Abschluss eines Vertrages eine bestimmte Geldsumme übergeben, die bei Erfüllung auf den geschuldeten Kaufpreis angerechnet wird. Salopp könnte man sagen, dass es sich dabei um eine Anzahlung handelt.
Tritt der Käufer vom Vorvertrag zurück, erfüllt das Angeld eine Garantiefunktion, da der Verkäufer diese Summe behalten kann. Es erfüllt somit den Zweck einer „Selbsthilfemaßnahme“.
Für den Verkäufer ist die Klausel eines Angelds also immer von Vorteil. Erfüllt die kaufversprechende Partei ihre Verpflichtung zu kaufen nicht innerhalb der im Kaufvorvertrag vorgeschriebenen Frist, kann der Verkäufer ohne Notwendigkeit weiterer Schritte im Wege der Entschädigung das Angeld behalten.
Natürlich ist das Angeld auch ein Schutz für den Käufer: Kommt der Hauptvertrag bis zum vorgegeben Zeitpunkt aufgrund einseitigen Verschuldens des Verkäufers nicht zustande, kann der Käufer die doppelte Summe des geleisteten Angeldes zurückfordern.
Ist ein Angeld im Vorvertrag vorgesehen, sind zusätzliche Schadenersatzforderungen in der Regel ausgeschlossen. Die Bestimmung des Art 1385 ZGB verfügt, dass eine Partei nicht gleichzeitig das Angeld behalten (oder das doppelte Angeld zurückfordern) und zusätzlich noch einen entstandenen Schaden einklagen darf. Einzige Ausnahme: Die kaufversprechende Partei bewohnt nach Abschluss des Kaufvorvertrages bereits die Liegenschaft – und ist säumig. In diesem Fall muss sie auch für jene Schäden aufkommen, die aus der mangelnden Verfügbarkeit der Liegenschaft resultieren.
Alternativ zum Rückbehalt des Angeldes bzw. der Forderung auf das doppelte Angeld, kann die jeweilige Partei, die zur Vertragserfüllung bereit ist, auch vor Gericht ein Verfahren anstrengen, das die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Vorvertrag zum Gegenstand hat bzw. den Abschluss des nicht abgeschlossenen Hauptvertrages durch ein gerichtliches Urteil erwirken soll.
Annemarie F. bleiben also zwei Möglichkeiten. Sie kann das Angeld in Höhe von 15 Prozent des Kaufpreises behalten oder ein Verfahren vor Gericht einleiten, das den Verkauf der Immobilie erwirken soll.
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(Stand Februar 2018)
Protokoll: Verena Duregger