Beendigung eines Mietverhältnisses in Italien: Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern
Andreas Leiter
Kündigung, Mietrückstände, Räumung – Themen, mit denen sowohl Mieter als auch Vermieter früher oder später konfrontiert werden können. Ob es um Eigenbedarf, unvorhersehbare Lebensumstände oder Zahlungsprobleme geht, das italienische Mietrecht gibt klare Regelungen vor, die Rechte und Pflichten beider Parteien bestimmen. Vom Eigenbedarf bis hin zur Zwangsräumung gibt es Vorgaben, die genau einzuhalten sind, um Streitigkeiten zu vermeiden und den eigenen Standpunkt rechtlich umzusetzen.
In diesem Rechtstipp erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen eine vorzeitige Kündigung eines Mietvertrages für Wohnzwecke zulässig ist.
vorzeitige Kündigung durch den Vermieter
Das italienische Mietrecht schützt Mieter grundsätzlich vor willkürlichen Kündigungen vor dem vorgesehenen Vertragsende. Zuerst gilt es zu klären, welcher Vertragstyp abgeschlossen wurde. Beim "4+4"-Vertrag beträgt die Mindestlaufzeit vier Jahre, die sich automatisch um weitere vier Jahre verlängert, sofern keine Kündigung erfolgt. Der "3+2"-Vertrag sieht eine anfängliche Laufzeit von drei Jahren vor, gefolgt von einer automatischen Verlängerung um zwei Jahre.
Der Vermieter kann nach den ersten vier Jahren bei einem "4+4"-Vertrag oder nach drei Jahren bei einem "3+2"-Vertrag den Mietvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist beenden. Die zulässigen Kündigungsgründe sind:
Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Immobilie für sich selbst, seinen Ehepartner, seine Eltern, Kinder oder nahe Verwandte (bis zum zweiten Grad).
vorhandene alternative Immobilie im Eigentum des Mieters: Der Mieter besitzt eine andere geeignete Immobilie im selben Gemeindegebiet.
Nichtnutzung der Immobilie durch den Mieter: der Mieter nutzt die Wohnung schlichtweg nicht, sodass sie de facto dauernd leer ist;
Umbau oder Abriss der Immobilie.
Verkauf der Immobilie an Dritte, wobei der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat.
Diese gesetzlichen Bestimmungen gewährleisten, dass Mieter vor willkürlichen Kündigungen geschützt sind; gleichzeitig sind einige wesentliche Interessen des Eigentümers dennoch anerkannt. Es gilt jedoch in jedem Einzelfall zu prüfen, ob ein solcher Grund, wie hier angegeben, konkret vorliegt, denn zum Beispiel nicht jeder kleine Umbau begründet eine vorzeitigen Kündigung.
Kündigung durch den Mieter
Auch Mieter können ein Mietverhältnis beenden, wenn sich ihre Lebensumstände unvorhersehbar ändern. Beispiele dafür sind unerwartete berufliche Veränderungen wie ein Arbeitsplatzwechsel in eine andere Stadt oder gesundheitliche Probleme, die den Verbleib in der bisherigen Wohnung unzumutbar machen. Ebenso familiäre Ereignisse wie die Geburt eines Kindes oder eine Trennung können wichtige Gründe für eine vorzeitige Kündigung darstellen. Das italienische Recht räumt dem Mieter hierbei eine größere Flexibilität ein, um auf neue Situationen reagieren zu können.
Der Mieter kann demnach den Mietvertrag jederzeit aus "wichtigen Gründen" ("gravi motivi") mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist schriftlich beenden. Zu den wichtigen Gründen zählen:
Unvorhersehbare Umstände, die unabhängig vom Willen des Mieters eintreten,
Situationen, die nach Vertragsabschluss entstanden sind und vorher nicht absehbar waren,
Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, wie z. B. unerwarteter Arbeitsplatzwechsel, Verlust des Arbeitsplatzes, gesundheitliche Einschränkungen oder familiäre Veränderungen (z. B. Geburt eines Kindes, Scheidung).
Es gilt aber auch hier, dass im Einzelfall - und bestenfalls vorab - geklärt werden muss, ob die Schwere (ital. gravità) des Kündigungsgrundes effektiv vorliegt oder nicht. Andernfalls kann der Vermieter die vermeintliche Kündigung anfechten und das Gericht prüft, ob die Bedingung erfüllt ist oder nicht.
Aber unabhängig davon, ob Sie als Mieter oder Vermieter betroffen sind – die Beendigung eines Mietverhältnisses kann komplex und rechtlich anspruchsvoll sein. Eine frühzeitige rechtliche Beratung hilft, Ihre Rechte zu sichern und unnötige Konflikte zu vermeiden. Unsere Kanzlei steht Ihnen für alle Fragen rund um Mietrecht und Räumungen zur Verfügung.
Haben Sie zu diesem Thema Fragen? Sie erreichen uns unter info@avv-leiter.it oder +39 (0)474 555356. Gerne kann ein Erstgespräch auch per Video erfolgen.
(Stand März 2025)